Menurut Republik Indonesia Nomor 3686), sebagaimana telah diubah Nomor 27 Tahun 2011, apa isi dari Pasal 10?
Pasal Pasal 10 dalam Republik Indonesia Nomor 3686), sebagaimana telah diubah Nomor 27 Tahun 2011 tentang TATA CARA PENENTUAN BESARNYA NILAI JUAL OBJEK PAJAK, pada BAB III - KETENTUAN PENTUTUP, menyatakan:

Peraturan Walikota ini mulai berlaku pada tanggal ditetapkan 
Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan 
Walikota ini dengan penempatannya dalam Berita Daerah Kota Probolinggo . 
 
Ditetapkan di Probolinggo 
pada tanggal 10 Februari 2017 
WALIKOTA PROBOLINGGO, 
Ttd, 
R U K M I N I 
 
 
Diundangkan di Probolinggo 
pada tanggal 10 Februari 2017 
SEKRETARIS DAERAH KOTA PROBOLINGGO, 
Ttd, 
JOHNY HARYANTO 
 
BERITA DAERAH KOTA PROBOLINGGO TAHUN 2017 NOMOR 27 
 
 
Salinan sesuai dengan aslinya, 
KEPALA BAGIAN HUKUM 
 
 
WAHONO ARIFIN, SH, MM 
NIP. 19650912 199303 1 008 
 
 
 
 
 
8 
 SALINAN LAMPIRAN I 
PERATURAN WALIKOTA PROBOLINGGO 
NOMOR 27 TAHUN 201 7 
TENTANG TATA CARA PENENTUAN BESARNYA 
NILAI JUAL OBJEK PAJAK KOTA PROBOLINGGO 
 
 
PETUNJUK PELAKSANAAN PENILAIAN OBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN 
1.1. LATAR BELAKANG 
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan pajak ditentukan 
melalui kegiatan penilaian atas objek pajak. Dalam melaksanakan kegiatan 
ini, dapat dipergunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya da n 
pendekatan kapitalisasi pendapatan. Sedangkan teknik yang digunakan 
dalam penilaian adalah secara individu atau secara missal. 
 
1.2. MAKSUD DAN TUJUAN 
Kegiatan penilaian objek dan subjek PBB dimaksudkan untuk menentukan 
NJOP sebagai dasar penetapan pajak . 
 
1.3. ISTILAH DAN PENGERTIAN 
1. Blok 
 Zona Geografis yang terdiri dari sekelompok objek pajak yang dibatasi 
oleh batas alam dan/ atau buatan manusia yang bersifat permanen/ 
tetap, seperti jalan, selokan, sungai dan sebagainya untuk kepentingan 
pengenaan Pajak Bumi d an Bangunan dalam satu wilayah administrasi 
pemerintahan kelurahan. 
 Penentuan batas blok tidak terikat kepada batas RT/RW dan sejenisnya 
dalam satu kelurahan . 
2. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) 
 Daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai bangunan 
berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama 
dan/atau biaya komponen material bangunan dan biaya komponen 
fasilitas bangunan . 
3. Data Harga Jual 
 Data/informasi mengenai jual beli tanah dan/atau bangunan yang 
didapat dari sumbe r pasar dan sumber lainnya seperti Ca mat PPAT, 
Notaris PPAT, aparat kelurahan, iklan media cetak dan lain -lain. 
4. Gambar Sket 
 Gambar tanpa skala yang menunjukkan letak relatif objek pajak, zona 
nilai tanah, dan lain sebagainya dalam satu wilayah administras i 
pemerintahan kelurahan . 
5. Jenis Penggunaan Bangunan (JPB) 
 Pengelompokan bangunan berdasarkan tipe konstruksi dan 
peruntukan/penggunaanya . 
 
 
9 
 6. Nomor Objek Pajak (NOP) 
Nomor identifikasi objek pajak (termasuk objek yang dikecualikan 
sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 Undang Undang Nomor 12 Tahun 
1985 sebagaimana diubah dalam UU Nomor 12 Tahun 1994) yang 
mempunyai karakteristik unik, permanen, standar dengan satuan blok 
dalam satu wilayah administrasi pemerintahan kelurahan yang berlaku 
secara nasional . 
7. Objek A cuan 
Suatu objek yang mewakili, dari sejumlah objek yang serupa/ sejenis yang 
nilainya telah diketahui dan telah berfungsi sebagai objek acuan dalam 
melakukan penilaian objek khusus secara individual . 
8. Objek Pajak Non Standar 
 Objek pajak yang tidak memenuh i kriteria objek pajak standar . 
9. Objek Pajak Umum 
 Objek pajak yang memiliki jenis konstruksi dan material pembentuk yang 
umum digunakan. Jenis objek pajak umum dibagi dua yaitu objek pajak 
standar dan non standar . 
10. Objek Pajak Khusus 
 Objek pajak yang memi liki jenis konstruksi khusus baik ditinjau dari segi 
material pembentuk maupun keberadaannya memiliki arti yang khusus 
Contoh : pelabuhan udara, pelabuhan laut, lapangan golf, pabrik semen/ 
kimia, jalan tol dan lain -lain. 
11. Objek Pajak Standar 
Objek pajak yang memiliki luas bangunan < 1000 m2 dan jumlah lantai < 
4 serta luas tanah < 10.000 m2. 
12. Pendekatan Biaya 
 Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan menghitung 
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut 
pada waktu penilaian dilakukan dikurangi dengan penyusutannya . 
13. Pendekatan Data Pasar 
 Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan membandingkan 
objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang 
telah diketahui harga jualnya, denga n memperhatikan antara lain faktor 
letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas dan lingkungan . 
14. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan 
 Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan mengkapitalisasi 
pendapatan bersih 1 (satu) tahun dari objek pajak tersebut . 
15. Peta Blok 
 Peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas 
sekelompok objek pajak yang dibatasi oleh batas alam dan/ atau batas 
buatan manusia, seperti: jalan, selokan, sungai dan sebagainya untuk 
kepentingan pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dalam satu wilayah 
administrasi pemerintahan kelurahan . 
16. Peta Kelurahan 
 Peta wilayah administrasi kelurahan dengan skala tertentu yang memuat 
segala informasi mengenai jenis tanah, batas dan nomor blok, batas 
wilayah administrasi pemerintahan dan keterang an lainnya yang 
diperlukan . 
 
 
10 
 17. Peta Zona Nilai Tanah 
 Peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas 
sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata -rata 
(NIR) yang dibatasi oleh batas penguasaan/ pemilikan objek pajak dalam 
satu wilayah administrasi kelurahan. Penentuan batas Zona Nilai Tanah 
tidak terikat kepada batas blok . 
 
 
1.4. PENILAIAN 
1.4.1. JENIS -JENIS OBJEK PAJAK 
A. OBJEK PAJAK UMUM 
Objek pajak umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum 
dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria -kriteria tertentu. 
Objek pajak umum terdiri atas : 
1. Objek Pajak Standar 
Objek pajak standar adalah objek -objek pajak yang memenuhi kriteria -
kriteri a sebagai berikut: 
Tanah : < 10.000 m2 
Bangunan : Jumlah lantai < 4 
Luas bangunan : < 1.000 m2 
2. Objek Pajak Non Standar 
Objek pajak non standar adalah objek -objek pajak yang memenuhi 
salah satu dari kriteria -kriteria sebagai berikut: 
Tanah : > 10.00 0 m2 
Bangunan : Jumlah lantai > 4 
Luas bangunan : > 1.000 m2 
 
B. OBJEK PAJAK KHUSUS 
Objek pajak khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus 
atau keberadaannya memiliki arti yang khusus seperti: lapangan golf, 
pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin dan lain -lain. 
 
1.4.2. PENDEKATAN DAN CARA PENILAIAN 
A. PENDEKATAN PENILAIAN 
Dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian, yaitu : 
1. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis/ pendekatan data 
pasar ( Market Data Approach ). 
2. Nilai perolehan baru/ pendekatan biaya ( Cost Approach ). 
3. Nilai jual objek pajak pengganti/ pendekatan kapitalisasi pendapatan 
(Income Approach ). 
 
1. Pendekatan Data Pasar 
Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek 
pajak yang akan dinilai d engan objek pajak lain yang sejenis yang nilai 
jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang 
dipandang perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam 
penerapan, pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli atau harga 
sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk 
penentuan NJOP bumi, dan untuk objek tertentu dapat juga 
dipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan . 
11 
 2. Pendekatan Biaya 
Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan, yaitu dengan 
cara memperhitungkan bia ya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat 
bangunan baru objek yang dinilai dan dikurangi penyusutan. 
Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap 
komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya . 
3. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan 
Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung 
atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa/ penjualan dalam satu 
tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya 
operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapita lisasikan 
dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Pendekatan ini pada 
umumnya diterapkan untuk objek -objek komersial, yang dibangun 
untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen, 
gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara, pelab uhan laut, 
tempat rekreasi dan lain sebagainya. Dalam penentuan NJOP, 
penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai juga 
sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan dengan pendekatan 
lainnya . 
 
B. CARA PENILAIAN 
Penilaian dilakukan dengan dua cara yaitu: 
1. Penilaian Massal 
Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat 
pada setiap ZNT, sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan 
DBKB. Perhitungan penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak 
dengan menggunakan pr ogram komputer konstruksi umum ( Computer 
Assisted Valuation/ CAV) 
2. Penilaian Individual 
Penilaian individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai 
tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus ataupun objek pajak umum 
yang telah dinilai dengan CAV na mun hasilnya tidak mencerminkan 
nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses 
penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik 
dari objek pajak tersebut . 
 
1.4.3 PELAKSANAAN PENILAIAN 
A. PENILAIAN MASSAL 
1. PENILAIAN TANAH 
Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR 
a. Batasan -batasan dalam Pembutana Sket/Peta ZNT 
(i) ZNT dibuat per keluarahan ; 
(ii) Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah ; 
(iii) Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga 
jelas batas antar ZNT. 
b. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT 
(i) Tahap Persiapan ; 
(ii) Pengumpulan data harga jual ; 
12 
 (iii) Kompilasi Data ; 
(iv) Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada peta Kerja 
ZNT; 
(v) Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegi ; 
1) Tanah kosong, Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan 
meter persegi ; 
2) Tanah dan bangunan; 
- Menentukan nilai bangunan dengan menggunkan DBKB 
setempat . 
- Nilai pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai 
Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah 
dalam satuan meter persegi . 
(vi) Membuat batas imajiner ZNT; 
(vii) Analisi Data Penentuan NIR ; 
1) Analis data dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah , 
Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi 
Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria 
sebagai berik ut : 
- Data relatif baru ; 
- Data Transaksi atau penawaran yang wajar ; 
- Lokasi yang relatif berdekatan ; 
- Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama ; 
- Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang 
relatif sama . 
2) Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR ; 
 Sebelum menentukan NIR pada masing -masing ZNT, nilai 
tanah yang telah dianalisis disesuaikan dengan ketentuan 
sebagai berikut : 
a. Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu 
penentuan NIR dilakukan dengan cara merata -rata data 
transaksi. 
b. Untuk ZNT yang hanya memiliki satu d ata transaksi 
NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data 
transaksi dari ZNT lain yang terdekat setekah dilakukan 
proses penyesuaian seperlunya. 
c. Untuk ZNT yang hanya memiliki data transaksi, 
penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZN T lain 
yang terdek at dengan melakukan penyesuaian faktor 
lokasi, jenis penggunaan tanah dan keluasan persil . 
 
(viii) Pembuatan Peta ZNT Akhir ; 
(1) Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang 
milik dalam satu kelurahan. 
(2) Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik d an 
tidak boleh memotong bidang milik. 
(3) Cantumkan NIR (nilai tanah hasil analisis bukan nilai 
tanah hasil klarifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta 
kerja. 
(4) Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap 
garis batas ZNT. 
13 
 (ix) Pemberian warna garis batas ZNT d an pencantuman angka 
NIR dalam peta kerja. 
1) Garis batas imajiner ZNT pada peta kerja diberi warna 
yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT. 
2) Untuk setiap ZNT dicantumkan angka NIR -nya. 
3) NIR dicantumkan sebagaimana hasil analisis, bukan 
dalam bentuk ketentu an nilai jual bumi. 
(x) Membuta kode ZNT untuk masing -masing ZNT dalam angka 
peta kerja. 
(1) Untuk setiap ZNT dibuat kode ZNT dan ditulis tepat di 
bawah angka NIR. 
(2) Kode ZNT dibuat pada peta kerja, dimulai dari sudut kiri 
atas (sudut barat laut) berurutan mengikut bentuk spiral. 
(3) Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi 
dua huruf, dimulai dari AA s/d ZZ . 
(4) ZNT yang memiliki NIR sama, jika dipisahkan oleh ZNT 
lain harus dibuatkan pada formulir ZNT yang berbeda. 
(xi) Pengisian Formulir ZNT 
(1) Tahap ini dilaks anakan setelah selesai pengukuran bidang 
objek pajak dalam satu kelurahan. 
(2) Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang objek pajak 
tetapi tidak boleh memotong bidang objek pajak. 
(3) Untuk mempermudah penentuan batas ZNT sesuai garis 
bidang objek pajak, terl ebih dulu dibuat sket/peta ZNT 
blok yang selanjutnya dipindahkan ke dalam sket/peta 
ZNT kelurahan. 
(4) Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT 
pada peta kerja, ZNT yang telah diberi kode dan 
ditentukan NIR -nya, datanya diisikan pada formulir ZNT. 
(5) Sket/peta ZNT akhir diberu warna pada setiap garis batas 
ZNT. 
(6) Sket/peta ZNT akhir m erupakan lampiran Keputusan 
Walikota tentang besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan 
PBB. Dalam hal ini sket/peta ZNT tersebut diperkecil 
dengan cara fotokopi (lichtdruk) dari tidak diberi warna, 
namun kode ZNT dan NIR harus jelas. 
 
2. PENILAIAN BANGUNAN 
Penyusunan DBKB 
a. Metode 
Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode surv ei 
kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili 
kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan 
analisis BOW. 
Dengan metode surv ei kuantitas dan dinilai dengan dasar 
perhitungan analisis BOW yang merupakan dasar perhitungan 
dengan pendekatan biaya, akan diperoleh biaya pembuatan 
baru/biaya pergantian baru dari banguna n. Sehubungan dengan 
kebutuhan komputer (CAV), maka biaya komponen bangunan perlu 
14 
 dikelompokkan ke dalam biaya komponen utama, komponen 
material dan komponen fasilitas bangunan. Metode surv ei kuantitas 
dipilih menjadi dasar metode yang dipergunakan karena metode 
inilah yang paling mendasar bila dibandingkan dengan metode -
metode perhitungan yang lain, seperti metode unit terpasang, 
metode meter persegi dan metode indeks. 
Perhitungan harga satuan pekerjaan memakai analisis BOW karena 
cara ini merupakan satu -satunya cara untuk mendapatkan 
keseragaman menghitung biaya pembuatan baru bangunan. Karena 
cara ini akan memberikan hasil yang lebih tinggi bila dibandingkan 
dengan cara perhitungan biaya pemborongan pekerjaan di 
lapangan, maka dalam perhitungan ini diguna kan faktor koreksi. 
b. Pengelo mpokan bangunan 
Penerapan DBKB tersebut dikelompokan berdasarkan jenis 
penggunaan bangunan sesuai dengan tipe kontruksinya, yaitu : 
Jenis Penggunaan Bangunan 1 (JPB 1) : perumahan 
Jenis Penggunaan Bangunan 2 (JPB 2) : perkantoran 
Jenis Penggunaan Bangunan 3 (JPB 3) : pabrik 
Jenis Penggunaan Bangunan 4 (JPB 4) : toko/apotik/pasar/ruko 
Jenis Penggunaan Bangunan 5 (JPB 5) : rumah sakit/klinik 
Jenis Penggunaan Bangunan 6 (JPB 6) : olah raga/rekreasi 
Jenis Penggunaan Bangunan 7 (JPB 7) : hotel/restoran/wis ma 
Jenis Penggunaan Bangunan 8 (JPB 8) : bengkel/gudang/pertanian 
Jenis Penggunaan Bangunan 9 (JPB 9) : gedung pemerintahan 
Jenis Penggunaan Bangunan 10 (JPB 10) : lain-lain 
Jenis Penggunaan Bangunan 11 (JPB 11) : bangunan tidak kena p ajak 
Jenis Penggunaan Bangunan 12 (JPB 12) : bangunan parkir 
Jenis Penggunaan Bangunan 13 (JPB 13) : apartemen/kondomium 
Jenis Penggunaan Bangunan 14 (JBP 14) : pompa bensin/kanopi 
Jenis Penggunaan Bangunan 15 (JPB 15) : tangki minyak 
Jenis Penggunaan Bangunan 16 (JPB 16) : gedung sekolah 
 
Kontruksi bangunan satu kesatuan terdiri dari beberapa biaya 
satuan pekerjaan. Biaya satuan pekerjaan tersebut dikelompokkan 
dalam 3 (tiga) komponen, yaitu biaya komponen utama, biaya 
komponen material dan biaya kompo nen fasilitas. Keseluruhan 
komponen tersebut disusun dalam suatu daftar yang dimainkan 
DBKB. 
c. DBKB Standar 
Biaya Komponen Bangunan 
(1) Biaya komponen utama 
Biaya kontruksi utama bangunan ditambah komponen 
bangunan lainnya per meter persegi lantai. 
Unsur -unsur komponen utama : 
1) Pekerjaan persiapan (pembersihan, direksi keet, 
bouplank ). 
2) Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai 
dengan urugan tanah kembali). 
3) Pekerjaan beton/beton bertulang (termasuk kolom 
dinding luar/dalam, lantai dan plat lantai). 
15 
 4) Peker jaan dinding luar (plester, pekerjaan cat). 
5) Pekerjaan kayu dan pengawetan termasuk pekerjaan cat 
(kusen, pintu, jendela, kuda -kuda dan rangka atap 
kecuali kaso dan reg). 
6) Pekerjaan sanitasi. 
7) Pekerjaan instalasi air bersih. 
8) Pekerjaan instalasi listrik. 
9) Biaya -biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras 
yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap -tiap JPB, 
dari jumlah 1) sampai dengan 8). 
(2) Biaya Komponen Material Bangunan 
Biaya material atap, dinding, langit -langit dan lantai per 
meter persegi lantai 
a) ATAP 
1. Bahan penutup atap. 
2. Kaso, reng (aluminium foil, triplek jika ada). 
3. Upah. 
4. Biaya -biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras 
sebesar 38% dari jumlah 1) smpai dengan 3). 
5. Faktor penyesuaian kemiringan atasp terhadap luas 
bangunan adalah 1,3 dan 1,2 unt uk asbes dan seng 
(dapat disesuaikan dengan kondisi kemiringan atas di 
daerah). 
b) DINDING (Dinding dalam tanpa pintu, jendela) 
1. Bahan dinding (plester luar/dalam dan pekerjaan cat). 
2. Upah. 
3. Biaya -biaya yang dikeluarkan untuk Faktor 
Penyelarasan sebesar 38% dari jumlah 1) sampai 
dengan 2). 
4. Faktor penyesuaian dinding bagian dalam terhadap 
luas bangunan adalah 0.60 . 
c) LANGIT -LANGIT 
1. Bahan langit -langit (pekerjaan cat). 
2. Rangka dan penggantung. 
3. Upah. 
4. Biaya -biaya yang dikeluarkan untuk Faktor 
Penyelarasan sebesar 38% dari jumlah 1) sampai 
dengan 3). 
d) LANTAI 
1. Bahan penutup lantai. 
2. Spesi (3 cm, 1 : 5). 
3. Upah. 
4. Biaya -biaya yang dikeluarkan untuk Faktor 
Penyelarasan sebesar 38% dari jumlah 1) sampai 
dengan 3). 
(3) Biaya Komponen Fasilitas Bangunan 
Biaya -biaya yang dikeluarkan untu k membayar seluruh 
unsur -unsur pekerjaan yang berkaitan dengan penyediaan 
fasilitas bangunan. Unsur -unsur yang termasuk dalam 
komponen fasilitas merupakan komponen ataupun sarana 
16 
 pelengkap dari bangunan seperti : kolam renang, lapangan 
tenis, AC, lift, tan gga berjalan, genset, perkerasan baik 
halaman maupun lantai untuk tujuan tertentu, elemen 
estetika dan lansekap. Setiap tahun DBKB harus 
dimutakhirkan sesuai dengan perubahan harga jenis 
bahan/material bangunan dan upah pekerja yang berlaku. 
 
B. PENILAIAN IND IVIDUAL 
1. Persiapan 
Kegiatan persiapan Penilaian Individual pada prinsipnya sama dengan 
yang dilakukan dalam penilaian massal. 
a. Menyusun Rencana Kerja. 
b. Menyiapkan SPOP dan LSPOP. 
c. Menyeleksi data -data pajak yang perlu dilakukan penilaian individual. 
d. Mengumpulkan data -data lama, sebagai pelengkap, dari objek pajak 
yang akan dinilai. 
2. Penilaian Dengan Pendekatan Data Pasar 
Pada saat ini, untuk kepentingan penilaian objek pajak PBB, pendekatan 
data pasar sesuai digunakan untuk Penilaian Individual terhada p tanah. 
a. Pengumpulan Data 
Pelaksanakan kerja pengumpulan data pasar dalam Penilaian 
Individual dapat menggunakan formulir pengumpulan data pasar 
untuk penentuan nilai tanah secara massal. Untuk mendapatkan 
analisis data yang wajar harus di pertimbangkan ha l-hal sebagai 
berikut : 
i) Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan 
objek pajak yang dinilai secara individu. 
ii) Lokasi dan waktu yang wajar. 
b. Penilaian 
Konsep dasar penilaian perbandingan data pasar untuk Penilaian 
Individual adalah membandingkan secara langsung data pembanding 
dengan objek pajak yang dinilai dengan menggunakan fakto -faktor 
penyesuaian yang lebih lengkap. 
Penilaian dilakukan dengan cara sebagai berikut : 
i) Dalam menentukan nilai tanah diperhatikan : 
1. Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul. 
2. NIR dimana objek pajak berada. 
ii) Cara membandingkan data dengan faktor -faktor penyesuaian. 
Faktor -faktor yang mempengaruhi objek pajak yang dinilai dengan 
diidentifikasi secara detail dan dibandingkan dengan faktor y ang 
sama pada data pembanding, Petugas Penilai dapat memilih 
minimal 3 (tiga) data pembanding yang sesuai dari beberapa data 
pembanding yang terkumpul. Pada umumnya perbandingan yang 
dilakukan, meliputi faktor : 
1) Lokasi 
2) Aksesibiltas 
3) Waktu transaksi 
4) Jenis da ta (harga transaki atau harga penawaran) . 
5) Penggunaan tanah. 
6) Elevasi. 
17 
 7) Lebar depan (terutama untuk objek komersial). 
8) Bentuk tanah. 
9) Jenis hak atas tanah. 
10) Dan lain sebagainya. 
Besarnya penyesuaian yang akan diberi sesuai dengan pengetahuan 
dan pengalaman penil ai dengan menyebutkan dasar -dasar 
pertimbangannya. 
iii) Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar. 
1. Apabila diperoleh nilai tanah yang selisihnya terhadap NIR 
masih di bawah 10% maka yang digunakan sebagai dasar 
ketetapan PBB objek pajak yang dinilai ad alah NIR. 
2. Apabila selisih nilai tanah terhadap NIR sebesar 10% atau lebih, 
maka nilai tanah hasil penilaian secara individu tersebut 
dijadikan sebagai bahan rekomendasi untuk penentuan NIR 
tahun pajak yang akan datang yang merupakan sumber 
informasi. 
3. Penilaian Dengan Pendekatan Biaya 
Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan 
dengan nilai tanah. 
a. Pengumpulan Data 
i) Pengumpulan Data Tanah 
Pada dasarnya pengumpulan data tanah dilakukan dengan cara 
mengisi SPOP, disamping itu penilai j uga diminta untuk 
mengumpulkan data tanah sebagai berikut : 
1) Luas 
2) Lebar depan 
3) Aksesibilitas 
4) Kegunaan 
5) Elevasi 
6) Kontur tanah 
7) Lokasi tanah 
8) Lingkungan sekitar 
9) Data transaksi dilokasi sekitar 
ii) Pegumpulan Data Bangunan 
Pengumpulan data bangunan dapat dilakukan deng an beberapa 
cara yaitu : 
1) Mengumpulkan data objek pajak dengan menggunakan SPOP 
dan LSPOP. 
2) Data lain yang belum tertampung dicatat dalam catatan 
tersendiri. 
b. Penilaian 
(i) Penilaian tanah 
Penilaian tanah adalah sebagaimana dalam penilaian dengan 
pendekatan data pasar. 
(ii) Penilaian Bangunan 
Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai 
Perolehan Baru Bangunan kemudian dikurangi dengan 
penyusutan bangunan. Nilai Perolehan Baru Bangunan adalah 
18 
 seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/membangun 
bangun an baru. Perhitungan Nilai Perolehan Baru Bangunan 
kini meliputi biaya komponen utama, komponen material dan 
fasilitas bangunan. Biaya -biaya tersebut hendaklah sesuai 
dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak. 
 
Perhitungan Nilai Bangunan 
Pada dasarnya Penilaian Individual adalah dengan 
memperhitungkan karakteristik dari seluruh objek pajak. DBKB 
dapat digunakan sebagai alat bantu dalam penilaian, akan tetapi 
apabila karakteristik -karakteristik dari objek pajak baik untuk 
komponen utama, kompone n material dan komponen failitas 
bangunan belum tertampung dalam DBKB, perhitungan dapat 
dilakukan sendiri dengan pendekatan survai kuantitas. 
c. Konversi Nilai Jual Objek Pajak 
(i) Nilai tanah per meter persegi hasil dari analisis penilai dikonversi 
ke dalam “ klarifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak 
Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan” 
berdasarkan Keputusan Walikota. 
(ii) Nilai bangunan per meter persegi hasil dari analisis penilai 
dikonversi ke dalam “Klarifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek 
Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan” 
berdasarkan Keputusan Walikota. 
(iii) Untuk objek pajak yang terdiri lebih dari satu bangunan, 
konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh 
bangunan dan dibagi luas seluruh bangunan. Nilai bangunan per 
meter persegi rata -rata tersebut kemudian dikonversi ke dalam 
“Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar 
Pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan” berdasarkan Keputusan 
Walikota. 
4. Penilaian dengan Pendekatan Kapitalitas Pendapatan 
Pendekata n Kapitalisasi Pendapatan digunakan dengan cara menghitung 
seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai 
dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. Selanjutnya 
dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu berda sarkan 
jenis penggunaan objek pajak. 
a. Pengumpulan Data 
Data-data yang harus dikumpulkan di lapangan adalah : 
(i) Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan data 
pendapatan 3 tahun terakhir) dari hasil operasi objek pajak. 
Pendapatan dapat dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu : 
1) Pendapatan dari sewa, seperti objek pajak perkantoran, pusat 
perbelanjaan. 
2) Pendapatan dari penjualan, seperti objek pajak pompa bensin, 
hotel, bandar udara, gedung bioskop, tempat rekreasi. 
(ii) Tingkat kekosongan, yaitu besarnya tingkat persen tase, akibat 
dari terdapatnya : luas lantai yang tidak tersewa, jumlah kamar 
yang tidak terisi, jumlah kursi yang tidak terjual untuk gedung 
bioskop, dalam masa satu tahun. 
19 
 (iii) Biaya operasi dalam satu tahun yang dikeluarkan, seperti gaji 
karyawan, iklan/pema saran, pajak, asuransi. Untuk objek pajak 
jenis perhotelan, perlu diperoleh data biaya -biaya lain, misalnya : 
pemberian diskon atau komisi yang diberikan kepada biro 
perjalanan. 
(iv) Bagian pengusaha ( operator’s share ), biasanya sebesar 25% s/d 
40% dari keuntun gan bersih. Data ini hanya untuk objek pajak 
dengan perolehan pendapatan dari hasil penjualan. 
(v) Tingkat kapitalisasi, besarnya tergantung dari jenis penggunaan 
objek pajak. 
b. Penilaian 
Proses penilaian dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan dapat 
dibedakan menjadi 2 (dua) berdasarkan jenis pendapatan, yaitu : 
(i) Pendapatan dari sewa 
Proses penilaiannya adalah : 
1) Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun 
yaitu seluruh pendapatan sewa dalam satu tahun yang 
didapat dengan cara mengalikan besarnya sewa per meter 
persegi dalam satu tahun dengan seluruh luas lantai bersih 
yang disewakan. 
2) Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun. 
3) Mengurangi pendapatan kotor potensial (butir 1) dengan 
tingkat kekosongan (butir 2) hasilnya adalah pendapatan 
efektif dalam satu tahun. 
4) Menghitung biaya -biaya operasi (outgoing) dalam satu tahun 
yaitu biaya pengurusan, pemeliharaan, pajak (PBB) dan 
asuran si 
5) Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun (butir 
3) dengan biaya -biaya operasi (butir 4) hasilnya adalah nilai 
sewa bersih dalam satu tahun. 
6) Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa 
bersih (butir 5) dengan tingkat kapital isasi. 
(ii) Pendapatan dari penjualan 
Proses penilaiannya adalah : 
1) Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun 
yaitu seluruh pendapatan dari penjualan. 
2) Menentukan besarnya tingkat kekosongan dalam satu tahun , 
diskon serta komisi yang dikeluarkan se lama mengoperasikan 
objek pajak. 
3) Mengurangi pendaptan kotor potensial (butir 1) dengan 
tingkat kekosongan, diskon dan komisi (butir 2) hasilnya 
adalah pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. 
4) Menambahkan hasil butir 3 dengan pendapatan dari sumber -
sumber lain. 
5) Menghitung biaya -biaya operasinal dalam satu tahun. 
6) Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun (butir 
4) dengan biaya -biaya operasi (butir 5) hasilnya adalah 
keuntungan bersih dalam satu tahun. 
20 
 7) Kurangkan hak pengusaha ( operator’s share ) sebesar 25% s/d 
40% dari keuntungan bersih dalam satu tahun (butir 6) 
sisanya adalah nilai sewa kotor setahun. 
8) Menghitung biaya -biaya operasi lainnya ( outgoing ) dalam satu 
tahun yaitu biaya pengurusan, perbaikan, pajak (PBB) dan 
asuransi. 
9) Kurangi nilai kotor setahun (butir 7) dengan biaya -biaya 
operasi (butir 8) hasilnya adalah nilai sewa bersih dalam satu 
tahun. 
10) Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai 
sewa bersih (butir 9) dengan tingkat kapitalisasi. 
c. Penentuan Tingkat Kapitalisasi 
Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis 
dengan properti yang dinilai. 
(i) Tentukan nilai properti. 
Hal ini dapat diperoleh melalui 2 cara : 
1. Transaksi jual beli. 
2. Nilai inve stasi ditambah keuntungan. 
(ii) Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut. 
Pendapatan bersih ini dapat diperoleh dengan jalan 
mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya -biaya 
operasi. 
(iii) Contoh perhitungan. 
Sebuah Hotel “A” mempunyai nilai jual di pasar wajar Rp. 500 
juta dan pendapatan bersihnya setahun R p. 45 Juta. 
 
 45 juta 
Tingkat Kapitaslisasi = = 9% 
500 juta 
 
(iv) Untuk menentukan standar kapitalisasi suatu jenis objek 
(misalnya hotel) di suatu kota, diperlukan banyak data dan 
analisi. Data tersebut kemudian dihitung seperti contoh 
perhitungan di a tas, kemudian ditentukan suatu tingkat 
kapitalisasi yang standar. 
 
Selanjutnya ketiga lampiran tersebut diusulkan kepada Kepala Badan untuk 
ditetapkan. 
 
 
 
 
 
 
 
21 
 PENILAIAN INDIVIDUAL 
1. PERSIAPAN 
Kegiatan persiapan penilaian individual pada prinsipnya sama dengan yang 
dilakukan dalam penilaian massal. 
a. Menyusun rencana kerja 
b. Menyiapkan SPOP dan LSPOP 
c. Menyeleksi data -data objek pajak yang perlu dilakukan penilaian individual 
d. Mengumpulkan data -data lama, sebagai pelengkap, dari objek pajak yang 
akan dinilai 
 
2. PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN DATA PASAR 
Pada saat ini, untuk kepentingan penilaian objek pajak PBB, pendekatan data 
pasar sesuai digunakan untuk penilaian individual terhadap tanah. 
a. Pengumpulan data 
Pelaksanaan kerja pengumpulan data pasar dalam penilaian ind ividual dapat 
menggunakan formulir pengumpulan data pasar untuk penentuan nilai 
tanah secara massal. Untuk mendapatkan analisis data yang wajar harus 
dipertimbangkan hal -hal sebagai berikut: 
i) Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan 
objek pajak yang dinilai secara individu 
ii) Lokasi dan waktu transaksi yang wajar 
b. Penilaian 
Konsep dasar penilaian perbandingan data pasar untuk penilaian individual 
adalah membandingkan secara langsung data pembanding dengan objek 
pajak yang dinilai dengan m enggunakan faktor -faktor penyesuaian yang 
lebih lengkap. Penilaian dilakukan dengan cara sebagai berikut: 
i) Dalam menentukan nilai tanah diperhatikan: 
1. Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul 
2. NIR dimana objek pajak berada 
ii) Cara membandingkna dat a dengan faktor -faktor penyesuaian 
Faktor -faktor yang mempengaruhi objek pajak yang dinilai dengan 
diidentifikasi secara detail dan dibandingkan dengan faktor yang sama 
pada data pembanding, Petugas penilai dapat memilih minimal 3 (tiga) 
data pembanding y ang sesuai dari beberapa data pembanding yang 
terkumpul. Pada umumnya perbandingan yang dilakukan, meliputi 
faktor: 
1. Lokasi 
2. Aksesibilitas 
3. Waktu transaksi 
4. Jenis data (harga transaksi atau harga penawaran) 
5. Penggunaan tanah 
6. Elevasi 
7. Lebar depan (terutama untuk objek komersil) 
8. Bentuk tanah 
9. Jenis hak atas tanah 
10. Dan lain sebagainya 
Besarnya penyesuaian yang akan diberi sesuai dengan pengetahuan 
dan pengalaman penilai dengan menyebutkan dasar -dasar 
pertimbangannya. 
iii) Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar 
1. Apabila diperoleh nilai tanah yang selisihnya terhadap NIR masih 
dibawah 10%, maka yang digunakan sebagai dasar ketetapan PBB 
objek pajak yang dinilai adalah NIR 
2. Apabila selisih nilai tanah terhadap NIR sebesar 10% atau lebih, 
maka nilai tanah hasil penil aian secara individu tersebut dijadikan 
sebagai bahan rekomendasi untuk penentuan NIR tahun pajak 
yang akan datang yang merupakan sumber informasi 
22 
 3. PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA 
Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan 
dengan ni lai tanah 
a. Pengumpulan data 
i) Pengumpulan data tanah 
Pada dasarnya pengumpulan data tanah dilakukan dengan cara 
mengisi SPOP. Disamping itu penilai juga diminta untuk 
mengumpulkan data tanah sebagai berikut: 
1. Luas 
2. Lebar depan 
3. Aksesibilitas 
4. Kegunaan 
5. Elevasi 
6. Kantur tanah 
7. Lokasi tanah 
8. Lingkungan sekitar 
9. Data transaksi di lokasi sekitar 
ii) Pengumpulan data bangunan 
Pengumpulan data bangunan dapat dilakukan dengan beberapa cara 
yaitu: 
1. Mengumpulkan data objek pajak dengan mempergunakan SPOP 
dan LSPOP 
2. Data lain yang b elum tertampung dicatat dalam catatan tersendiri 
b. Penilaian 
i) Penilaian tanah 
Penilaian tanah adalah sebagaimana dalam penilaian dengan 
pendekatan data pasar 
ii) Penilaian bangunan 
Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung nilai perolehan 
baru bangunan kemudian dikurangi dengan penyusutan bangunan. 
Nilai perolehan baru