Accueil » Comment changer de syndic de copropriété ?
En 2006, une douzaine de milliers de syndics ont été enregistrés en France, dont la majorité étaient des professionnels. Les syndics sont les mandataires des immeubles de copropriétés. Effectivement, pour pouvoir cohabiter en harmonie, les copropriétaires doivent être soumis à certaines règles de vie. Ces dernières incluent les droits des copropriétaires vis-à-vis des biens privés et communs de l'immeuble. Il nécessite aussi l'entretien et l'accomplissement des diverses tâches légales. Ces obligations reviennent au syndic de la copropriété. Cependant, il arrive souvent que les copropriétaires soient insatisfaits des services fournis par le syndic. Il est alors possible d'en changer.
Un syndic pour une copropriété
Résiliation de syndic de copropriété
Une copropriété est définie par la loi comme « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Chaque copropriété doit avoir un syndic pour la gérance de l'immeuble. Chaque copropriétaire possède un bien défini dans la bâtisse. Chaque copropriétaire est libre de ses actes dans ses parties privatives, à seule condition d'éviter de nuire aux autres demeurant. D'autre part, les parties communes sont les locaux communs accessibles à tout copropriétaire (parking, allées, jardins, escaliers, couloirs, etc.).
Donc, pour éviter toutes conflits et risques de poursuites, des règles de vie sont instaurées notamment sur les conditions d'usage des biens communs, les droits des copropriétaires et l'entretien de l'immeuble. Pour faire respecter ces normes, le syndicat de la copropriété élit un syndic. Le syndicat est composé exclusivement de possesseurs directs de bien dans la copropriété (usufruitier, nu-propriétaire). Il surveille la conservation de l'immeuble et participe à la prise des décisions lors des assemblées générales annuelles. Ce syndicat est représenté par un syndic. En gros, un syndic s'occupe de la gestion de la copropriété et la réalisation des décisions prises par l'assemblée générale. Un syndic peut être bénévole ou professionnel.
Les syndics bénévoles représentent un grand avantage en permettant aux copropriétaires d'économiser environ 30 % sur les charges communes. Mais même étant bénévole, les obligations d'un syndic restent les mêmes : une bonne gérance et un bon entretien de l'immeuble. Un autre avantage que représente un syndic bénévole est le fait d'être concerné directement par les résultats des travaux qu'il accomplit. Puisqu'un syndic doit impérativement être un des copropriétaires, cela influence hautement son rôle. Par contre, trouver un copropriétaire compétent et libre de s'occuper entièrement des affaires de la copropriété s'avère difficile, qui plus est pour une grande copropriété. Voilà pourquoi on les rencontre surtout à la direction des petites cohabitations.
La plupart des grandes copropriétés prennent recours à des syndics professionnels. Ils sont censés être nettement expérimentés dans l'entretien du domaine, la tenue de la comptabilité, le bon déroulement des assemblées générales, etc. Des fois, il arrive que le courant passe mal entre copropriétaires et syndic, un changement de syndic s'impose alors.
Il existe trois façons pour qu'un syndic cède sa place : une démission de sa part, atteinte de fin de contrat, un cas de faute grave.
Un syndic est libre de déposer une démission pour n'importe quelle raison plausible à n'importe quel moment. Toutefois, il nécessite d'avancer la demande de démission trois mois avant l'effectivité de celle-ci. Cela permet au conseil syndical d'effectuer la concurrence des prestataires exigée par la loi Alur 2014 et d'élire un nouveau syndic lors d'une assemblée générale.
Le mandat d'un syndic dure 1 an, extensible sur 35 mois, pas plus. Avant l'échéance du contrat, si le syndic souhaite retravailler dans la copropriété, il peut demander un renouvellement de contrat. Autrement, un autre syndic sera élu lors de l'assemblée générale annuelle. Mais le renouvellement d'un contrat dépend entièrement des votes des syndicalistes. S'il n'obtient pas la majorité des votes, il ne peut réaccéder au poste. Il est toutefois possible de reconvoquer l'assemblée générale pour effectuer un deuxième vote. Dans tous les cas, le syndic doit placer, à l'ordre du jour de l'assemblée, sa demande de renouvellement de contrat et l'élection du prochain mandataire.
Cas de faute grave commise par le syndic
Il est considéré comme faute grave toutes négligences provoquant l'instabilité et l'insécurité des copropriétaires. Le syndic peut avoir mal géré les travaux de réparations ou avoir refusé les prestations obligatoires d'un syndic. L'ensemble des copropriétaires formule alors une demande de révocation à voter à l'assemblée générale. Il est aussi possible de résilier un syndic par voie judiciaire à la suite de l'article 1184 du Code civil. Ce procédé est nécessaire lorsque la demande vient d'une minorité des copropriétaires. Cette minorité lance alors un appel au tribunal de grande instance pour défaillance au contrat et abus de majorité.
Il faut prendre soin de bien choisir son syndic. Il est très important de réunir des informations sur un syndic candidat pour avoir une opinion de ses compétences. La loi Alur 2014 impose une mise en concurrence des syndics pour permettre au conseil une meilleure aperçue des offres. Même si un seul sera retenu, le conseil syndical doit étudier plusieurs contrats de prestataires. Les critères vont de la qualité de services qu'un syndic propose, à la rémunération qu'il demande.
Dans le cas où le renouvellement de contrat n'obtiendrait pas un vote majoritaire, un nouveau syndic est présenté pour une nouvelle élection.
Suite au 1er mois de l'élection du nouveau mandataire, l'ancien syndic doit léguer tous les documents administratifs de la copropriété, la situation de la trésorerie, les archives et la totalité des fonds disponibles à son remplaçant. Les 2 mois suivants, l'ensemble des fonds de la copropriété doit être transmis au nouveau syndic.
On rencontre parfois des cas de réticence de l'ancien syndic. Il refuse de faire la passation et garde en sa possession les documents concernant les flux historiques et actifs de la copropriété. Il faut alors lui adresser une lettre de mise en demeure, sous pli recommandé avec accusé de réception. Si le syndic persiste à ignorer les demandes, il convient de saisir le tribunal de grande instance pour obtenir les documents sous contraintes.