浅析房地产项目投资风险及防范
一、房地产投资风险的类型
经济风险包括:利率风险，周期风险｡
正如商业周期的存在，房地产业的发展也有周期，周期可分为复苏､繁荣､衰退､萧条四个阶段｡由于房地产价格萎缩，同时市场成交额大幅下降，有些投资者便破产｡
市场风险主要包括:市场竞争风险和变现风险｡
①市场竞争风险。
市场竞争风险是房地产市场中的竞争对手直接影响收益｡例如:当在同一类型竞争房地产的开发，常常造成房地产项目投资大幅减少，销售下滑导致收入大幅下降｡②清算风险。
清算风险指货物进行交换现金折扣，由于风险导致的财务损失风险｡房地产销售复杂，属于非货币性资产，流动性差，在短时间难以变现｡因此，当投资者的房地产债务清偿或者其他原因须变现，会导致投资者的损失｡
政策风险是指中国的宏观调控政策，特别是房地产调控政策带来的经济改革和产业政策的调整影响是很大，如果投资者投资项目把握不当，可能会使他们受损失｡
二、房地产投资风险的因素分析
很多房地产项目决定仓卒，基于不准确的信息，或初步调查不细，对前景过于乐观｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多开发商只注意高价商品房｡
(2)意外不利及宏观经济形势的变化，由此产生的风险这是在近年来经济生活中经常遇到的｡一个是严重的通货膨胀，物价上涨，几年前建筑原材料价格､建筑成本上涨;第二货币政策和银行的信贷政策｡随着银行收紧其房地产融资的商业手段，开发商资金链就断裂了;第三，房地产供给和需求的变化｡此外，自然灾害和意外事故的发生也导致了房地产投资中的风险｡
三、房地产投资风险防范方法分析
(一)损失控制
损失控制是一种主动､积极的风险防范对策｡损失控制包括:减少损失发生的机会，即损失预防;降低损失的严重性，遏制损失加剧｡
(1)预防损失
风险防范，是指在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各项风险因素所采取的各种措施，以降低风险损失发生的概率｡在房地产开发的各个阶段，风险预防有广泛应用｡
①在投资决策阶段，房地产开发商预防风险的任务:首先，准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次，树立风险意识，建立风险管理机构，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析;第三，健全风险预警系统，防范风险的关键是预先行动，即主动控制｡项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高｡
②在前期工作阶段，开发商应注意以下几个方面工作:第一，积极与地方政府､各管理部门､金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解､支持和帮助;第二，到当地规划､国土､电力､市政､城市档案､文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物等情况;第三，妥善处理征地､拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化;第四，增强合同意识，认真签订土地出让合同､勘察规划设计合同､拆迁安置补偿合同､资金使用合同｡
③在项目建设阶段，风险预防的主要措施有:第一，采用系统的项目管理方法;第二，向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险情形的预案工作;第三，及时协调､处理设计､监理､施工､材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾;第四，合理布置施工现场;第五，尽快完成开发项目，缩短建设周期｡
④在销售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点:房地产租赁合同应由专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确､详尽､合法｡定期检查､发现和消除现有房地产存在的各种隐患;定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽状态｡
(2)减少损失
减少损失，是在风险事件发生时或发生后采取的各种降低损失程度，或缩小损失发生范围的措施，以缩小风险损失程度为目的｡减少损失有两方面的含义:一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施｡在房地产开发中，可采用一系列手段将开发中的风险损失降低到最低程度，例如准确的预警预报，制定详尽而周密的风险应急计划，建立后备措施，保护现场，收集证据｡
风险转移，是房地产投资项目管理中非常重要而且广泛应用的一项策略，分为非保险转移和财务转移两种形式｡
房地产项目风险非保险转移，是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低项目风险发生概率和损失程度的目的｡房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动;二是将风险本身予以转移｡风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，它不是通过放弃､中止项目活动或采取积极预防和抑制的措施，直接调节风险因素来达到消除､降低风险损失概率和损失程度的目的，而是允许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担，从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度｡当然，房地产项目风险转移必须通过正当､合法的手段，而非无限制地､任意地､带有欺诈性的转嫁｡另外，房地产项目风险的转移，虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但不能将项目风险本身消除或从总量上减少｡
风险的财务转移包括非保险财务转移和保险财务转移｡非保险财务转移，是指单位或个人通过经济合同，将损失与损失有关的财务后果(财产损失､人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式｡其实质是通过风险的财务转移，使转让人得到外来资金，以补偿风险事故发生后所造成的损失｡大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款实现的｡如在建筑承包活动中，建筑所有人可以通过合同将公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商｡保险转移通常直接称为保险｡通过购买保险，投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任和赔偿责任转移给保险公司，从而使自己免受风险损失｡需要说明的是，保险并不能转移投资项目的所有风险，一方面是存在不可保险的内容和项目，另一方面是因为有些风险不宜保险｡因此，应将保险转移与风险回避､损失控制与风险自留结合起来运用｡对于不可保险，必须采取损失控制措施｡即使对于可保险的风险，也应当采取一定的损失控制措施，这有利于改变风险的性质，达到降低风险的目的｡
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