租赁合同审查要点及租赁纠纷的处理方法
一、出租人的主体权利
《民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租赁合同合法且受法律保护的前提是：出租人具有对租赁物的合法处置权，而该处置权至少包括使用权处置和收益权处置。当然该种权利的取的除了具有租赁物的产权外还可能基于委托、产权人和出租人之间的协议约定等多种法律关系而建立。
二、租赁合同的内容
《民法典》第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁合同中至少应当具备以上条款。
三、租赁合同的期限
《民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
这一点尤其需要注意，租赁合同是有法定最高期限的。
这条立法的主要原因是若对最长租赁期不加限制，可能会产生如下问题：其一，租赁时间太长，会阻碍对租赁物的改善，不利于资源的有效利用，也会对公共利益产生不利影响。其二，超长期租赁容易对租赁物的返还状态问题产生争议，使租赁物使用价值完全丧失。其三，还可能产生租赁权的金融化问题。例如，在城市房地产领域，由于“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”制度的存在，租赁权被赋予了物权化的效力。超长期租赁关系某种程度上接近于买卖关系。通过这种超长期租赁可能会产生规避限购政策的行为，导致房源集中于大型中介企业，使租赁市场金融化，不利于对普通承租人利益的保护。
如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系怎么办呢？律师建议可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，如出租人提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，任何一方可以随时解除，这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。
这里有一个特例——土地经营权，土地经营权的出租期限不受本条最长期限的限制，而应受剩余承包期的影响。对土地经营权进行出租流转在性质上与本条中的租赁有所不同。出租的对象并非是作为物的范畴内的土地，不是所有人对其所有物的处分行为，而是承包经营权人对其享有的部分权利的限期转让。由土地承包经营权人从集体所有的土地中获得土地的经营使用权，在此基础上出租行为的期限应当受到土地承包期限的约束。土地承包经营权的客体是耕地、林地、草地，其利用方式和特点决定了需要较长期限才能实现使用收益的目的。规模化经营也可以在更大程度上发挥土地资源的价值。《民法典》第332条针对不同性质土地的承包经营权作了不同的最长期限限制，出租土地经营权的最长期限即应由该条规定的范围内剩余承包期来约束。若不加区别地按照20年来限制，没有考虑土地性质与利用的特性，将限制土地经营权发挥经济效益，也违背了制度设立的目的。此外，我国农村土地承包法也直接规定农村土地承包经营权可以依法出租，出租的最长期限为承包期的剩余期限，该剩余期限完全可能长于20年。依特别法优先于普通法的原则，农村土地承包经营权最长租赁期限也应受农村土地承包法的限制。
四、租赁合同的签订形式
《民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
六个月以上的租赁合同，是需要签订书面的租赁合同的。如果未签订，双方对于期限的约定视为不定期，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
五、出租人和承租人各方的义务
《民法典》第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
《民法典》第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
租赁合同中对于出租人的要求是交付租赁物并保证租赁物可以符合约定用途，对于承租人的要求是要按约定使用租赁物。所以，租赁合同中约定清楚租赁物的使用用途是非常重要的。此外，如果双方针对与对方的义务有特殊要求的话也需要在租赁合同中一并列举。
六、租赁物的损耗及维修
《民法典》第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
承租人正常使用租赁物造成的损耗是不用补偿的，且该修复义务也是由出租人承担的，但是如果双方合同中将此部分义务约定给承租人，法律也是不禁止的，因此合同审查时，作为律师要向当事人给出明确的指导意见。
七、需要承租人同意方可实施的事项
承租人对租赁物进行改善或增设他物、转租都需要经过出租人的同意。而实务中取得同意一事的取证难度较大，因此作为承租方的立场，建议在合同中约定：出租人同意承租人对租赁物进行必要改善或为合理使用增设他物。出租人同意承租人在合同约定权利范围内进行转租。以上条款，将承租人使用租赁物的权利适当放大。如为出租人立场则反之。
八、租赁期内因占有使用租赁物获得的收益
租赁期内因占有使用租赁物获得收益归承租人所有，但是作为出租人立场可以约定上述收益归出租人所有，保证出租人利益最大化。
九、出租人收取租金的法律保护
承租人应当按期支付租金，如果拖欠租金的，次承租人可以代为支付，出租人经催告后承租人仍不支付的，出租人可以解除合同。此外，对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据《民法典》第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
十、承租人无法正常使用租赁物的救济途径
承租人使用租赁物期间，因为租赁物权属等原因造成无法正常使用的，承租人可以要求减少或免除租金，出现以下三种情形的可以法定解除：1.租赁被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；2.租赁物权属有争议；3.租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。当事人之间也可以对特殊情况下的解除条件作出约定。
十一、买卖不破租赁
《民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
租赁合同有效期内，出租人将租赁物出售变卖、赠与、遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况下，租赁合同依然有效。这里有两个前提要件需要二占一：第一是承租人占有使用租赁物；第二种是房屋租赁备案登记。作为出租人立场，可以在合同中约定承租人放弃该项权利。
十二、承租人的优先购买权
《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
房屋承租人优先购买权的适用是有条件的：第一，存在合法有效的房屋租赁合同关系，即两者之间的房屋租赁合同依法成立并生效。第二，在同等条件下行使。所谓同等条件，是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，要综合考虑价格的多少、付款期限的长短、一次性付清还是分期付款、有无担保等因素。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。设立房屋承租人优先购买权制度的初衷是在不损害房屋出租人实质利益的情况下，维护承租人居住或生产经营的稳定。第三，必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人其将要出卖租赁的房屋，而承租人在15日内没有购买的意思表示，则承租人优先购买权丧失。
十三、租赁合同的续期
第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。