【人民法院报】商品房消费者交房请求权优先地位的法理分析
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）第2条确立了商品房消费者交房请求权的优先地位（以下简称“优先地位”），即其优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在不动产领域成为“超级优先权”。在当前房地产业的发展形势下，《批复》通过明确优先地位，对“保交楼、稳民生”的现实需要提供了强有力的制度保障和司法指引，现实意义重大。同时，它也并非“头疼医头脚疼医脚”的临时应对之策，而是具有稳定性、长远性的制度规范，不仅与我国房地产交易的底层逻辑相吻合，也与民法典等相关规范的内在原理相一致，有着扎实且丰富的法理内涵。首先，优先地位体现了“物之价值的根本创造者，应得地位最优的法定担保”的法理。在现实交易中，业者通过投入人财物来提升他人之物经济价值的现象很常见，建设工程承包就非常典型。承包人通过施工建造，生成建筑物，由此提升了发包人的不动产价值。相应地，承包人对发包人有工程价款请求权，但它是债权，一旦发包人破产或建设工程负载了抵押权，该债权将无从保障。面对这么大的经营风险，若法律不能提供强力保障，使承包人免于后顾之忧，就不会有人愿意从事这样的业务，房地产业也无从发展起来，不利于社会整体财富的增加。为了应对实际需求，民法典第807条的建设工程价款优先受偿权应运而生，承包人因建造施工所应得的工程价款有了法定担保，其无需担心发包人破产所带来的不测风险。不仅如此，在发包人自持建筑物的情形，是承包人的劳力、材料、资金等投入产生了建筑物，增加了发包人的责任财产，进而使建设工程抵押权成为可能，也为其他债权的实现多提供了一份保障。就此而言，承包人是建筑物价值的根本创造者，没有其投入，建设工程抵押权等其他权利会是无本之木。与承包人的这种地位相应，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条明确规定建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，《批复》第1条也予重述，这体现了“物之价值的根本创造者，应得地位最优的法定担保”的法理。除了建设工程价款优先受偿权，民法典物权编第19章的留置权、海商法第2章第3节的船舶优先权、民用航空法第3章第3节的民用航空器优先权等规定均体现了前述法理。优先地位同样如此。商品房立基于国有建设用地使用权（以下简称“地权”），而开发企业取得地权的目的，是尽快开发、建成、售罄，以取得预期利润。从根本上讲，地权价值要通过商品房销售来实现。我国实行房地一体处分，购房款对应的不止是商品房的价值，还有相应地权的价值，故而，虽然在房地产开发过程中，开发企业、承包人、抵押担保借款方以及其他债权人均会有投入，但这些成本归根结底要由购房人买单。从实践情况来看，只要商品房顺利销售，此前的投入皆有回本和盈利的保障。由此可以说，在商品房销售后，是购房人而非其他债权人才是房地产价值的根本创造者，就与购房款对应的房地产价值部分，购房人理应获得地位最优的法定担保，此即优先地位。在此有必要强调三点。一是由于交易实态不同，法定担保的形态也不尽相同。在建设工程价款优先受偿权、留置权以及优先权，权利人是先投入人财物，再通过优先受偿等方式来担保其费用请求权，法定担保体现为金钱债权的优先受偿；而在优先地位，购房人是先支付购房款，再通过优先地位来担保其交房请求权，法定担保体现为特定物债权的优先实现。二是在不同情形，建设工程价款优先受偿权和优先地位能分别成为地位最优的法定担保，彼此间并不一定会存在冲突，前者为发包人自持建筑物或商品房未销售的情形，后者为商品房完成销售，购房款全部到账的情形。三是本法理为优先地位提供了基本而非唯一的支持，至于购房人为何限于以居住为目的的消费者等其他规范要素，尚需后续其他法理的支持和配合。其次，优先地位体现了“生存利益优于商业利益”的法理。不少民事活动涉及的主体形态众多，利益关系和格局极其复杂，为了建立和谐稳定的交易秩序，民事法律遵循“生存利益优于商业利益”的法理。这一法理的正当性在于，人的主体地位和人格尊严具有最高价值，而生存是这种最高价值的基础，生存利益因而有至高地位，当其与债权等商业利益冲突时，后者应予让路。这方面的例子很多。比如，根据民法典第1159条，即便遗产不够清偿被继承人的债务，也要为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。又如，根据民事诉讼法第250条至251条，强制执行要保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用和生活必需品。《批复》第2条把优先地位人限定为以居住为目的消费者，排除了非消费者以及投资购房者，这体现了“生存利益优于商业利益”的法理。受制于我国的传统和现实因素，购房居住是普遍的社会现象和大众心理。特别是我国的保障性住房供给远远不足，租售尚未完全同权，购买商品房居住是有经济能力的消费者的通常选择。从实践情况来看，在目前解决居住问题的渠道中，购买商品房发挥着非常重要的作用。这样的现实说明，商品房固然自带商品属性，但同时又有鲜明的民生特征。而在大中城市，商品房价格高企，大多数消费者往往要终多半生之力或聚数家之财，才能付清购房款。对于为居住目的而购房的消费者而言，商品房可以说是生命健康之外的最重要的生存利益，其理应优于主要体现商业利益的建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。至于非消费者以及投资购房者，房屋对其纯属商品，没有民生属性，与生存利益无关，其交房请求权属于商业利益，没有理由优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。只有这样，才能细致平衡商品房开发交易所涉及的利益关系，把制度带来的负外部效用降至最低。其实，无论是业已失效的2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条，还是2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条，都基于“生存利益优于商业利益”的法理，强调仅支付全部或大部分购房款的消费者才能得到特别优待。《批复》第2条在既往规范基础上，进一步明确并优化，既要求消费者以居住为目的，还要求付清全款，这样能更好地平衡各方利益。再次，优先地位体现了“弱者应得实质保护”的法理。民法典第4条把平等原则作为首要原则，足见民事主体地位平等的重要性。现实情况告诉我们，不是所有主体在民事活动都地位相同，一旦具体交易出现一方强而另一方弱的“一头沉”，为了防止强者利用其信息优势或强势地位在交易中霸凌弱者，“弱者应得实质保护”的法理就得以运用，以便落实平等原则，确保当事人实质平等。比如，格式条款的相对人弱势，民法典第496条至498条就缔结、效力、解释等方面给予相对人倾斜保护。又如，房屋承租人弱势，民法典第725条的买卖不破租赁、第734条的优先承租权对其提供实质保护。同样的，商品房消费者在商品房买卖关系中相比于开发企业是弱者自不待言，其相比于建设工程价款优先受偿权人和抵押权人也是弱者，亟需实质保护。在实践中，建设工程价款优先受偿权人多是建筑企业，抵押权人多是金融机构，它们与开发企业的交易数额远远超过某一消费者支付的购房款，为了确保债权实现，它们能采用风险控制手段较多、能力较强，如在开发企业未按约定及时付款或还款时，可采用停工或拍卖地权等措施来及时止损。而消费者天然就置身于弱者地位，不仅在购房时须先付款，在购房后就开发企业能否交房，客观上无法采用任何风险控制措施，法律也未明确提供必要的保障手段。形象地说，消费者购房在很大程度上是在碰运气，开发企业能否如期交房，只有天知道。在这种自生的“一头沉”交易中，必须适用“弱者应得实质保护”的法理，对应的合理机制就是优先地位。不仅如此，正因为商品房消费者弱势，其付款购房的交易是一场自己不可控的“裸奔”，风险极大，为了在楼盘彻底烂尾没人接盘，交房请求权陷入履行不能时，防止其陷入掏了钱却拿不到房的窘境，《批复》第3条也赋予购房款返还请求权以优先地位。事实上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款，当商品房买卖合同因开发商迟延交付被解除后，购房人无需向银行承担还款责任，也体现了对购房人的特别保护，其与《批复》第3条一样均体现了“弱者应得实质保护”的法理。最后，优先地位体现了“信赖保护”的法理。现代化的城市社会是由陌生人和复杂信息组成的抽象社会，人与人之间存在信息偏差是常态，由此产生了陌生化和距离感，为了便于社会交往，减少信息成本，设立普遍认可的可信媒介，如不动产登记等，就非常必要。在媒介通常可信，社会公众也普遍信赖时，法律要保护这种信赖，即便该媒介因特别事由而出现信息错误，此即“信赖保护”法理。虽然表现出的制度构造不同，但该法理在民法和行政法中均能适用。以不动产登记为例，它是国家建立的权利表征制度，有国家信誉的背书，在个别情况出现错误时，只要交易者善意，就能根据民法典第311条取得相应的物权，而登记机构也不能撤销错误登记。自我国房地产市场起步开始，为了引导和规范其发展，政府介入的程度很深。就商品房销售而言，其虽然是开发企业的市场行为，但无论在发动还是在进行，均离不开政府的作用。根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》等规范性法律文件的要求，开发企业需在满足取得预售许可证、办理现售备案等特定要求后才能销售；在销售时，还要网签备案。在现实中，政府部门允许开发企业销售房屋并准予网签备案，是商品房消费者作出购房决策并支付房款的重要因素，政府部门在此成为消费者普遍高度信赖的媒介。尽管政府部门的这些行为无关抵押权登记，更无关建设工程价款优先受偿权及其他权利，但消费者的普遍心理是既然政府允许开发企业卖房，并认可自己与开发企业的交易，那这笔交易就是有保障的。在这种心理以及其他因素的叠加下，在购房前去查阅不动产登记簿以了解建设工程有无抵押权，去调查有无建设工程价款优先受偿权或其他债权，是本就处于弱势地位的消费者难以触及的信息盲区。可以说，就现实情况来看，消费者基于对政府的合理信赖，不知有前述权利或认为它们不影响将来自己取得房屋，是交易常态。在此情况下，“信赖保护”法理在一定程度上能支撑优先地位。（作者单位：北京大学法学院）