园区工业地产的空间要素配置与业态组合
-----------以下是正文-----------园区工业地产要素组合理论体系的构建各类园区的本质是一种特殊的产业集聚综合体，目前规划设计手法主要体现在产城融合方面，聚焦于产业空间、服务空间、配套空间的融合发展方面，强调生活圈与就业圈的关联匹配，但对其产业功能与外在空间的适配性方面涉足较少。产业园区的空间体系包括物理空间、文化空间和虚拟空间，物理空间之上融合文化空间和虚拟空间，进而打造具有复合功能的空间载体，提升园区对产业资源的吸附能力。产业园区作为集聚产业，融合文化、旅游、社区等功能的创新创业发展平台，其中最核心的要素就是产业集群的培育和发展。“产业集群”亦称“波特集群”，这一概念由美国学者迈克·波特（W.E.Porter）于1998年出版的《国家竞争优势》一书中正式提出。主要是指一定地域内，具有竞合关系且关联密切的企业、专业化供应商、服务供应商、金融机构及其他相关机构组成的群体。集群是处于市场和等级组织之间新型的空间组织形式。比大型企业更有效率和灵活性；比分散和随机市场更有利于降低交易成本和更好的协作。集群更有利于靠近专业要素；能降低招聘过程的搜索成本和吸引人才；有利于企业绩效的评估；有利于企业之间的互补；声誉促进市场营销；提高企业的创新能力；容易产生新企业。波特的集群思想理论为企业区位的选择提供了新的视角。企业选择区位都应该考虑集群。过去经济活动的区位取决于一般生产要素禀赋的主流观点早已过时。波特的集群理论具有广泛的政策影响力，其强调了在全球经济中集群区位对提高竞争力的作用。波特的集群理论也是不完全的理论，他强调了集群竞争的重要性，但回避了一些复杂的问题，如技术发展的来源和性质、生产的社会嵌入性、权力的作用，以及网络关系的复杂性等，其集群理论不能应用到所有行业部门。 波特认为集群是专业化的知识、技能、基础设施和支持性产业在提高生产率方面作用的自然表现，是由竞争、知识溢出和学习驱动的，而不是通过某种途径在给定缺位的活动之间建立关系定义的。波特的集群理论不能简单的照搬到知识产权等商业制度不完善的地方。此外，该理论是不完全的理论，强调了集群区位对竞争的重要性，但回避了技术的来源和性质、生产的社会嵌入性、权力的作用，以及网络关系的复杂性等。波特认为，生产率低的区位的特征是，模仿的成本竞争和差别化竞争都很少，垂直一体化的企业效率低且不灵活，他坚信集群的兴起首先需要一定的市场需求刺激一些企业的产生，保证产业的发展不是无本之木。集群理论的另一个主要渊源是新产业区。20世纪70年代末和80年代初意大利学者别卡提尼用马歇尔在1898年的产业区概念，挖掘中小企业的集群效率，强调地方创新氛围、居民社区和生产系统的相互渗透。技艺知识隐含于日常生产和生活中，通过在干中学而传承；任何技艺的改进都需要他人的合作和响应。知识和信息资源会向创新环境优越的地方汇集，形成创新的势能，这对于时尚产业的设计和高技术产业的研发活动尤为重要。产业集群可以提高企业、区域和国家的竞争力；经济学家克鲁格曼认为，产业集聚可以产生规模报酬递增；意大利社会学家别卡提尼认为，产业区内创新环境可以促进企业创新；世界银行国际投资报告认为，国际投资向集群区位而不是低成本生产要素区位转移。国际分工深化，国际认同的管理知识、编码化的专业技术知识，以及可替代的或可模仿的硬件生产正在向全球扩展，国家和区域独有的竞争优势却蕴藏和粘结在地方创新集群之中。集群促进经济发展和科技创新的功效，使其受到各国决策者的青睐和国际机构的提倡。虽然产业集聚可以促进外部经济快速成长，从而降低成本，产业集聚的企业在相互信任和合作的学习氛围中可以促进技术创新，然而，产业集聚和集群促进创新的功效不是自动产生的。在发展中国家的低端集群（又称为“准集群”）中，相互学习、技术溢出和促进创新的效应可能产生，也可能不产生。产业集群化是一个地区、国家核心竞争力的集中体现。产业园区本身亦是人居环境的群落，故从人的体验角度出发，主要体现在生活、就业两大需求，引入生活圈与就业圈的理念，从企业—功能区—园区三个层面布局各类公共服务设施。产业体系是园区得以存在、发展的“神”，空间体系则是园区的“形”，“形神匹配”则会使园区健康发展，产、园、人良好互动，促进产业集群化、聚集人气、凸显园区魅力；“神形分异”则阻碍产、园、人互动，对产业集群、集聚人气产生消极影响，使得园区难以持续发展。总体而言，产业体系与空间体系适配性体现在园区开发运营的战略思路和战术行动方面，园区产业体系应在国家、区域产业布局政策和现状深入研究的基础上，通过研究确定园区的产业方向；园区空间体系则在区域宏观规划的指导下，深入分析场地现状，确定园区空间体系布局。通过产业体系与空间体系的叠加，确定园区产业与空间适配性框架，并以此指导园区的开发运营、规划设计、招商策划等，实现战略与战术、宏观与微观的良好匹配。产业与空间的适配性体系图依托前瞻性产业研究的指导原则依托前瞻性的产业研究，并将产业研究的相关要素落位到城市空间规划中，形成产业与空间适配性的框架体系，将产业规划的产业定位、产业发展路径、产业核心载体、产业体系、产业服务配套等内容与空间规划的门户、廊道、客厅、窗口、阳台、盆景相互适配，形成基于产业研究的城市空间规划，并推动其法定化，用以指导下步的具体开发建设。产业与空间适配性最终要落实到园区的核心项目“五个一”项目体系中，即一个产业集群、一个国家级科研机构、一个国家级产业论坛、一个富有情调的园区生活、一个优美的生态底板。基于人口与资源状况的规划原则总体布局方面，通过国内外案例研究，比较理想的园区用地构成中产业用地、居住用地、其他用地配比在4:3:3的区间，即产业用地与居住用地相互匹配，产业用地略多于居住用地，在实现职住平衡基础上，保持园区对区域人口的吸引力。产业用地过多，园区就业人口远远大于其居住人口，容易造成夜晚缺乏生气，园区公共设施闲置；居住用地过多，园区产业人口过分小于其居住人口，园区产业集群效益难以充分发挥，由于就业难以饱和，园区对区域吸引力不足。混合用地规划原则在园区的规划用地布局方面，园区内很多建筑，既有研究机构、科技企业，又有居住公寓、零售与休闲配套商业单位，还有科技孵化器和政府服务部门，充分体现了混合用地规划和综合生活为一体的新社区的建设理念。由于园区的产业不同，区位不同，所以并非所有园区的产业规划与空间规划完全覆盖上述内容，不同园区有其特色和侧重点，其产业与空间的适配性框架体系有不同的表达形式，但其核心内涵，即依托区域前瞻性的产业规划，将其产业要素落实到城市空间规划中的本质，以及产业用地、居住用地与其他用地的配比关系比较趋同。体现产业定位的规划建设原则具体适配方面，园区的产业定位，即产业形象需要在其的门户空间中体现出来，给生活人群和外来游客留下深刻的形象；园区的产业发展路径需要结合重要廊道如迎宾大道充分展示，让使用者和参观者对园区产业有充分而全面的了解与认知；园区的核心载体如研发中心、数据中心、邻里中心、中央公园需结合园区客厅布局，形成园区的公共活动中心，也是园区形象展示的核心；园区的展示中心如规划展馆、会展中心需结合园区窗口布置，用于展示园区的规划设计、招商企业、特色产品等，作为外来客商参观园区的核心节点；园区的产业服务配套则结合园区阳台、盆景布局，形成步移景异的独特体验。园区工业地产的空间模式园区工业地产的空间规划是一项庞大的系统工程，地上和地下需要协调，分系统之间需要配合，同时还需考虑资源容量和需求，以及其它方方面面。园区空间规划的第一步应是界定园区的性质，界定园区与城市之间的关系，是综合性园区，还是专业性园区；是农业园区，还是工业园区，抑或是服务业园区。园区的性质不同，所处区位不同，园区发展所需要的空间模式会不一样。回顾我国园区经济的发展实践，结合我国经济转型升级和新型城镇化战略，笔者认为，未来的园区工业地产在空间形态上主要表现为产业新城、产业综合体以及专业产业园三种空间模式。作为产业集聚的载体，园区工业地产通过在某一特定地理空间内集聚特定产业，通过专业化分工和社会化协作，以求达到结构层次合理、产业特色鲜明、集群效应显著、功能布局优化的发展目标。产业集群是园区工业地产的本质特征，产业集群是以产业链为基础构建的，产业链可以分解和集聚，从而形成了链式产业集群和模块化产业集群，它们在空间上的表现就是各式各样的专业类产业园。这样的园区可能存在于一个大型的工业园区中，也可能存在于城市功能区的旁边。专业产业园模式从产业与城市的关系来看，并不是所有的产业都适合走“产城相融”的路子。如金属冶炼、石油炼化、煤化工、造纸等有较大污染性、危险性的产业，从安全性考虑更适合采取“产城相隔”的布局方式，建设相对纯粹的工业园区；再如规模农业、生态旅游等“地广人稀”的产业园，自身很难形成人口集聚，往往只考虑一些简单的生活配套就可以了。在这里，我们把这些园区都称为专业产业园。专业产业园不同于产业新城，也不同于产业综合体，它功能比较单一，只需要提供简单的配套功能，不存在“产城相融”的问题，其运转需要借助所在大区域（园区）的配套来实现。产业综合体模式产业综合体这一概念最早由天安数码城提出，是一种以特定的产业集群为依托，以完整的产业链为核心，以完善的产业配套为支撑，以完备的生活配套为保障，能够实现产业自我聚集、自我发展的新型园区空间模式。产业综合体通常面积相对较小，其产业形态表现为高密度的产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产业的协同发展；在建筑形态上表现为城市功能综合体，融合工业空间、商业空间、居住空间、生活空间，具有产业城市化、工商同步化、居住社区化、配套社会化的典型特征。城市产业综合体融合产业、商务、交流、生活于一体，用多元复合功能构筑园区工业地产特有的社会体系，成为产业集聚、人才集聚、商务金融集聚、信息服务集聚的企业圈和高品质的生活圈，从而实现了与城市经济生活的无缝对接，真正融入了城市核心。城市产业综合体主要建筑形态有科技产业大厦、总部办公、企业展示中心、商业街区、企业会所、公寓、住宅等，入驻企业主要有总部企业、高新技术企业、创意设计企业、生产性服务企业等。由于占地较小，布局较为灵活，产业综合体这种园区空间模式，在我国大中城市旧城改造以及新型城镇化建设中有着广阔的用武之地。根据承载产业内容的不同，产业综合体可以分为城市产业综合体、工业产业综合体、文化旅游综合体、生态农业综合体等不同的类型，其中城市产业综合体已成为城市经济、服务经济发展的重要载体，工业产业综合体已成为工业园区中“园中园”、“分园”的重要发展形态。工业产业综合体是集研发中心、生产制造、仓储物流、生产性服务配套为一体的产业综合体项目，其主要业态有多功能标准厂房、科研办公楼，可以满足企业生产和办公的需要；产业服务楼宇包括产品展示交易平台、公共技术平台、商务交流平台等，可以为园区入驻企业提供信息交流、技术服务及其它共享平台；倒班公寓、人才公寓和商务酒店等，可以解决企业员工住宿和基本的商务接待问题；食堂、超市、银行、洗浴、运动场馆等设施，可以满足员工日常生活需求。产业新城模式新型城镇化建设要实现“工业化、信息化、城镇化与农业现代化”的融合，其目的是以新型城镇化建设为核心，促使经济增长方式转变，实现经济结构战略调整，以及扩大内需。产业新城就是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，一般距离中心城市比较远，它既不同于原来的开发区、工业园区，又不同于大都市周边出现的“睡城”。产业新城最显著的特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城相融”，被称作是工业化和城镇化相结合的一种城市发展方式。新型城镇化是我国新时期现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。产业新城为中国的城镇化发展做出了有益探索，未来将成为助推新型城镇化发展的强大引擎。以产带城，以城促产，双轮驱动，是产业新城发展的理念。产业新城正在成为工业园区或者开发区模式的升级版，它推动了园区工业地产从单一的生产型园区经济向多功能的生产、服务、消费等“多点支撑”的城市型经济转型。园区工业地产的空间要素配置园区工业地产的空间体系可以解构为三个层次，即物理空间、虚拟空间和文化空间。其中，物理空间是园区发展必不可少的因素，在物理空间之上融合虚拟空间和文化空间，打造具有复合功能的空间载体，构建立体化的空间体系和有活力的空间环境，可以提升园区对产业资源的吸附能力。园区的空间模型示意图在一个园区工业地产中，物理空间表现为园区生产、生活的硬件空间载体，如厂房、实验室、住宅、酒店等，打造全方位的物理空间（包括产业、生活配套、商业配套、公共设施等），是园区工业地产发展的基础。虚拟空间依托互联网及智能化技术的发展，实现园区对内对外沟通的信息化、网络化、智能化，可以实现对物理空间的无限延伸。文化空间承载着园区的精神理念，通过相应的空间表现形式营造独特的文化氛围，可以提升园区产业的凝聚力。物理空间是产业园区发展的基础，主要指园区生产、生活的空间载体，包括产业、商业配套、生活配套、公共设施等，如厂房、住宅、实验室、酒店等。专业化空间电子信息、生物医药、精密机械、装备制造、新材料等，不同的产业对物业空间的需求差别很大，即使是相似的电子信息产业，不同细分的产业企业，对地面承重、建筑层高、废弃物处理、单元布局等要求都不一样。因此，在园区物理空间规划时，要深入研究产业发展空间，充分考虑特定产业领域的企业对发展空间的专业化需求。全链条空间结合园区产业链定位及其发展需要，合理配置研发生产、研发办公、创业孵化、技术服务等用地。对于科技园区来说，围绕从研发—孵化—加速—产业化—总部经济的完整产业链条，可以规划建设研发社区、孵化器、加速器、产业园和总部基地五类“园中园”，满足一个企业从小到大不同的空间需求。复合型空间近年来，产城融合发展成为各界关注的焦点，产业园区致力于实现生产、生活、生态功能的三生平衡发展，与周边区域进行有机融合在一起。对于园区来说，发展复合型空间成为一大发展趋势，这里有三方面需要考虑：一是地理区位的影响，城市中心、外层城区或是城市外围，不同的位置对园区的建筑形态、功能能级、生态环境要求均不同；二是产业园区类型，是创新创业型还是流通贸易型，是生产基地型还是科技研发型等；三是主导产业的选择，不同产业在厂房需求、物流需要、员工人数方面都有很大不同，直接影响到生产用地、居住用地的配比。园区文化空间文化空间承载着园区的精神理念，通过相应的空间表现形式营造独特的文化氛围，可以提升园区产业的凝聚力。当前企业除政策环境和营商环境外，更需要一种适合科技人群工作、休闲、生活的成长环境。有效的园区文化将极大提升园区对产业项目、人才资源的吸引力，促进企业之间的开放合作。文化活动。随着产城融合的不断深化，成功园区所孕育的包容、创新、活力文化，不仅提升了其自身的产业吸引力，也成为所在城区、城市文化发展的重要依托。这类园区不仅是职场精英们放飞梦想的地方，也是年轻人休闲娱乐甚至是网红打卡之地。文化载体。文化载体是具体的文化承载空间，可以分为三种类型：一是展现园区创新创业的活力，如论坛会馆、图书馆、创业俱乐部等，可以提供主题讲座、行业研讨会、企业家沙龙以及各种非正式交流的活动空间；二是展现园区取得的成就，如园区规划馆、企业展示中心等，记载园区成长发展历程；三是用于丰富园区的社区文化设施，如演艺中心、博物馆、艺术中心、体育休闲公园等文化设施。文化环境在园区文化环境营造上，有很多方面值得研究，如规划布置雕塑、旗帜阵、石刻、立体花坛等艺术小品；如利用统一的规划和建筑风格、围合式的建筑布局，创造一种区域感；如创造富于人性的活动路径、多样化的公共活动空间和适于人们驻留的情感空间，营造一种社区感。这些都有助于园区文化环境的营造。运营管理平台在园区物业管理、交通、安防、能源等领域引入物联网技术，借助互联网、数据网、5G网络等信息基础设施，可以提高园区对企业的管理服务效率，实现园区运营管理的高效运行和能源资源的节约利用。还可以引入公共的多功能视频会议系统，为企业提供视频会议、商务沟通、公共演讲、会议/培训的网上直播等业务。园区虚拟空间虚拟空间依托互联网及智能化技术的发展，实现园区对内对外沟通的信息化、网络化、智能化，可以实现对物理空间的无限延伸，打造高效的运营管理平台、工业互联网平台、产业服务平台、产业大数据平台，提升园区的要素资源整合能力、产业链开放合作能力、产业招商运营服务能力。产业服务平台产业服务平台是提升园区行政管理服务水平的重要手段。根据企业的共性需求，整合产业服务资源，搭建共享服务平台，如集合采购、营销以及人才招聘、共享制造等增值服务。此外，还可以建立方便快捷的电子政务系统，包括网上审批系统、咨询服务系统、调研分析系统等，拉近园区企业与政府之间的距离，形成园区的产业服务生态圈。产业大数据平台构建园区产业大数据平台，以产业链分析和数据化管理作为入口，搭建招商企业库、产业链库、投融库等，形成园区的产业链现状地图、招商地图、创新资源分布地图等。能够借此快速锁定目标客商，为产业园区提供精准招商信息。工业互联网平台搭建工业互联网平台是园区转型升级的新方向，通过工业互联网平台，可以为中小企业提供低成本的上云服务，接入上下游合作企业，可以打造可视化的上下游产业链，实现企业在设计、生产、运维、管理等全流程数字化功能集成，促进企业数字化转型。园区的全链条空间示意图园区工业地产的专业化空间产业园区从最初冰冷的工业化大生产模式，逐步转向以人为本的生活化场景布局，在空间异化的过程中，打破束缚与限制，逐步构建新的内在逻辑，重新梳理组织相关元素的内在关系。在此过程中，园区与场地、环境、功能等诸多因素相互协调，形成新的形态。生物制药产业园作为城市空间的独特样本，源于上世纪80年代，伴随国家高新技术产业开发区而生，多着眼于工业区建设。随着时代的发展，医药产业园从1.0时代进化至今的5.0时代，打破传统工业园区的空间形态，更加强调环境友好、空间开放、平台搭建、多产业运营及国际合作等要素。生物医药、电子信息、精密机械、装备制造、新材料等，不同的产业对用地大小、物业空间需求差别很大，即使是工艺技术相似的电子信息产业内部，因为不同细分产业的大中小企业比例不同，对厂房单元尺度、地面承重、建筑层高、空气流通、废弃物处理、单元布局等要求都不一样。因此，在园区物理空间规划中，要充分考虑特定产业领域的企业对发展空间的专业化需求，对产业发展空间进行深入的规划研究。园区虚拟空间通过园区虚拟化和虚拟园区，可以在实体的园区之上再造一个园区，一个没有边界的园区。依托互联网、大数据、人工智能等技术，打造高效的运营管理平台、产业服务平台、工业互联网平台、产业大数据平台，营造网络化、信息化、智能化的虚拟空间，可以极大提升园区的要素资源整合能力、产业链开放合作能力、产业招商运营服务能力。1、运营管理平台智慧园区成为现代化园区的重要标签，借助互联网、数据网、5G网络等信息基础设施，可以提高园区对企业的管理服务效率。在园区物业管理、交通、安防、能源等领域引入物联网技术，实现园区能源资源的节约利用、运营管理的高效运行。可以引入公共的多功能视频会议系统，为企业提供视频商务沟通、视频会议、公共演讲、会议/培训的网上直播等业务。2、产业服务平台产业服务平台是提升园区行政管理服务水平的重要手段。建立方便快捷的电子政务系统，包括咨询服务系统、网上审批系统、调研分析系统等，可以极大拉近园区企业与政府之间的距离。根据企业的共性需求，整合产业服务资源，搭建共享服务平台，如集合采购、集合营销、人才招聘、共享制造等增值服务。建设园区、企业、服务机构间的沟通互动渠道，形成园区的产业服务生态圈。3、工业互联网平台通过工业互联网促进产业转型升级，是园区转型升级的新方向。搭建工业互联网平台，集成一批基础共性、行业通用、企业专用的工业APP，可以为中小企业提供低成本的上云服务，促进园区企业数字化转型。通过接入行业的上下游合作企业、各类生产设备，可以打造可视化的上下游产业链，实现产业集群企业在设计、生产、运维、管理等全流程数字化功能集成，围绕用户、产品和供应链实现更紧密更高效的网络化协同，打造数据驱动的生态运营能力。4、产业大数据平台构建园区产业大数据平台，以产业链分析和数据化管理作为入口，搭建产业链库、招商企业库、资讯库、投融库、智库等，通过数据清洗精准企业数据，可以形成园区的产业链现状地图、产业链招商地图、产业创新资源分布地图等，加上人工智能分析可以形成园区智慧管理驾驶舱。比如借助产业链招商地图，使用大数据智能算法动态评估企业，快速锁定目标客商，为园区工业地产提供精准招商信息及项目动态管理系统。园区工业地产空间布局评价指标体系构建目前国内外学者已经开展了关于产业空间布局评价方面的研究，此类研究以评价某个单一产业的空间布局为主，用以解决不同资源和环境约束下承接产业转移的策略；也有学者尝试采用定量化的指标来评价区域产业空间布局的合理化程度，并取得了一定的进展。关于产业空间布局评价的研究大多集中在土地利用的生态适宜性评价，从空间尺度来看，既有全省或区域范围的，也有整个城市或者城市内某个行政区、工业园区等的评价。从研究方法来看，主要是建立指标体系进行评价，除建立指标体系外，应用GIS技术对不同产业的空间布局评价也是研究较多的方向。从研究目标来看，多数研究成果主要服务于土地利用等规划，将产业合理性分析与产业项目选址相结合，为不同土地利用方式寻找最合适的潜在位置。少数研究成果服务于产业布局调整，多集中于单一产业，且定性评价居多，定量评价以指标体系的构建方法为主，但构建的指标体系缺乏从评价产业布局和产业园区间的耦合发展等方面考虑。建立一套适用于不同产业园区和产业本身的性质及微观层面经济效益的标准指标体系对园区产业空间布局的合理性进行评价，可以定量评估各个产业园区的产业空间布局的适宜性水平，最终实现产业布局本身的经济效应和园区之间的联动发展。（一）评价标准为实现对某个产业园区的产业空间布局进行合理性评价，应首先明确产业园区的区位特征、发展定位等前瞻属性，其次重点分析影响园区产业空间布局的关键因素，最终在微观层面寻求适合于各个产业园区的标准化指标体系。一般认为，其影响因素主要包括社会经济发展水平、自然资源禀赋、生态环境容量、市场空间潜力及原有布局的历史基础等。随着研究的不断深入，除以上因素外，关键因素还包括经济规模、宏观政策导向和产业结构演变等。衡量园区产业空间布局合理性评价标准体系：1）园区产业空间区位选择影响因素指标体系，将影响产业区位的因素作为准则层，设定涵盖产业政策因素、投入要素、技术要素等7个准则层影响因素，选取可量化的影响因素，进行分层指标体系构建；2）园区产业选择影响因素指标体系，在产业园区中，政府进行产业布局政策引导时，可以只考虑产业本身的性质和因素，选择涵盖产业集聚性、关联性和综合效益等5个可量化影响因素，进行分层指标体系构建；3）园区产业微观决策选择影响因素指标体系，综合考虑影响产业空间选址的诸多因素，选取资本要素、劳动要素、土地要素和技术要素的成本-效益4个准则层，依据4个方面的主要可量化影响因素，进行分层指标体系构建。（二）构建原则面向全局。评价指标不仅能反映园区产业发展的本体属性，又能体现产业空间布局的主要影响因素，且能适用于于各个产业园区。尽量避免指标划分过细，减少指标间的重叠对立现象，减少数据的收集和加工处理的工作量。准确可比。产业空间布局评价需要得出具有可比性的准确结论，尽可能少用或不用定性指标。科学可信。指标需要统计数据作为支撑，因此评价指标需要由统计公报等官方发布的统计数据作为支撑，评价指标应该从政府统计部门发布的文件或口径中直接提取，或利用相关指标进行二次计算，以保证指标的权威性和可操作性，提高指标的可信度。（三）指标体系综合以上评价标准和构建原则，从区位选择、产业选择和微观决策3个方面16个层面的诸多项指标构成产业空间布局合理性评价的指标体系。建立园区产业空间布局评价指标专项数据库以国土空间数据为载体，关联其他领域或者行业的相关统计数据，通过铺点江苏，面向全国的发展战略，产业园区样本数量不断增加，区域涵盖更加广泛，专项基础数据库建设成效显著，江苏省园区产业地图初具雏形，基本实现园区产业空间布局适宜性评价指标体系方案层数据的筛选和初步运算。实现企业选址的微观决策企业选址的微观决策需要园区产业地图和微观决策支持系统来协同完成。其中，园区产业地图能够以数字化、信息化方式全面展示园区产业经济及产业空间布局情况，是对园区发展模式、现状产业、企业经营的数字标准化解读，也是实现园区内部及各园区间产业链耦合、产业联动的应用基础。而园区微观决策支持系统是以专项数据库建设为基础，通过利用云计算、大数据等手段，对专项数据库中的标准化数据进行合理转化，从产业园区样本资源数据中挖掘园区产业发展的热力特征，对园区企业选址形成专项微观决策支持系统，打造微观决策支撑平台，实现企业选址的智能化决策。搭建园区产业空间布局评价逻辑运算系统立足园区产业空间布局适宜性评价准则层指标体系，不断细化方案层指标，在园区样本不断丰富的基础上，开展样本特征分析，深度挖掘各样本数据间的差异化水平，综合运用云计算、大数据等技术手段，对样本数据进行逻辑修正和深度处理，实现各园区样本数据的标准化运算。园区工业地产的业态组合园区配套的类目不同的园区体量、所在城市的层级、同一城市的不同区域、不同的项目功能，园区配套类目均有较大差异。总体来说，主流的园区配套大致可以分为八类：1、商务配套：包括商务设施（高/中/低档酒店、会议中心、商务中心等）、中介设施（律师事务所、会计事务所、咨询公司、人力资源公司、服务外包公司等）、金融设施（银行、保险、投资机构等）和企业经营配套（广告公司、数码店、快递站、建筑装饰公司、产品设计公司等）；2、商业配套：包括购物中心、商场、步行街、各种规模的超市、餐厅、员工食堂、咖啡店、酒吧、便利店、水果店、药店、书店等；3、社区配套：包括住宅（公寓）、医院、卫生服务中心、学校（幼儿园、中小学、高中）、公共交通（班车、公共自行车）、房屋中介、家庭服务、洗衣店、汽车保养维修、再生资源回收等；4、管理配套：包括政府管委会、行政服务中心、行业商协会、物业管理中心（提供大楼维护、绿化、安保、保洁、维修服务）等；5、科研配套：包括各类研发中心、院所机构、公共实验室、数据中心、检验检测中心、评估认证中心、工程咨询中心等；6、教育培训配套：职业学校、技术培训中心等；7、商贸物流配套：包括物流服务（运输、存储、装卸、搬运、包装、货运代理、物流信息、配送等）和流通服务（生产资料采购、营销展示、销售、金融等）；8、休闲娱乐配套：包括文体设施（文化活动中心、图书吧、运动场馆、健身房、影院等）和休闲设施（会所、美容店、美发店、俱乐部、宠物店、电影院等）。业态规划的时序企业对配套的需求并不是单一的，而是由一系列大大小小的需求共同组成，面对不同的需求，企业的要求和期望也完全不同。如果不分轻重缓急，眉毛胡子一把抓，或者拍脑袋决策，想到哪儿做到哪儿，价值则会大打折扣。所以，正确的做法是——要将有限的财力和物业空间投入到对提升企业满意度最有效的业态上。这里，我们引入卡诺模型（KANO模型），把企业的需求由急到缓定为三个层级。第一层级：基本需求基本需求包括企业员工的吃（餐厅）、住（宿舍、酒店）、行（公共交通）、购（便利店、超市），这四类需求我们无论如何都要满足，如果不能满足，企业将会非常不满；满足的话，企业会觉得理所应当。所以，这些配套在企业入园前就应配置完善。第二层级：期望型需求主要指能够提高企业员工生活和工作品质的配套，具体包括健康（健身房、篮球馆）、交友（活动）、培训、娱乐（电影、酒吧）、中高档餐饮、咖啡吧等。这类配套不是企业必需的，但却是他们想得到的，这类需求满足的越多，企业越满意；反之，如果需求得不到满足，企业的不满也会增加。对园区来说，期望型需求同样重要，但顺序要排在基本需求之后，一般可以和企业同步引进。第三层级：兴奋型需求包括资本服务（银行、保险）、技术服务（科研院所、实验室、检验检测）、高端商务（五星级酒店、高尔夫球场、总裁俱乐部）、大型商业（步行街、商超）、高端休闲（美容院、游泳馆、SPA）等，这类需求往往是用户的潜在需求，若能满足，将会给企业带来极大的惊喜，即便无法满足也不会有太大影响。但这些配套往往需要大手笔引进，且受众单一，收益未知，适合高端园区或大型园区在区域成熟后逐步引进。业态的配比技巧合理的业态配比主要有三个作用：一是对园区业态进行系统梳理，为后续招商明确路径；二是通过科学研判，完善业态结构，更好的满足企业的多层次需求；三是不同业态的租金、能耗和流转率都不同，合理的业态配比可以让园区在给提供完善配套的同时，获取最大的租金收益。园区业态的配比和项目体量直接相关。园区大体分为三类：大型片区、独立园区、中小载体。1、大型片区：各比重均衡大型片区包括高新区、经开区、工业集中区、经济合作区、自贸区、科技城、特色小镇等。这类园区要满足企业的研发、生产、销售，以及员工的生活娱乐综合需求，业态的复合度需要极度齐备。2、独立园区：商业配套和商务配套为主，社区配套、管理配套为辅，其他配套量力而行独立园区包括各类产业园、工业园、科技园、创业园、文创园、经济园。园中园等。这类园区的规模不大，除非位置特别偏远，否则不必单独配置社区（居住）和管理功能；商业和商务配套的租金收益最高，且对企业用处最大，应重点配置（占70%左右）；而科研配套虽然听起来「高大上」，但招引难度很大，实际效果也未可知，只宜少量配置或干脆引导园区龙头企业去做。3、中小型载体：以内部商务配套和管理配套为主，其他配套借助外部力量中小型载体包括众创空间、孵化器、加速器等，由于此类载体体量有限，难以配置更多功能。一般的中小型载体只需提供产品展示、接待区、会议室、路演区等基础商务配套，以及打印、订水、绿植、电话转接等基础管理配套即可，有条件的可以额外提供健身房、餐厅等休闲娱乐设备，而更多的商业、科研配套往往要依托大园区或城市配套。适宜的楼层及面积范围楼层和面积范围每个园区都不一样，不能一概而论，这里只提供一个大概的数据，供参考。大型超市：3000㎡-5000㎡方，-1到2层均可；便利店：50-300㎡，一般为1层门店（每幢大型楼宇都应在1层配置1-2家便利店）；餐厅：豪华餐厅1000-3000㎡、食堂1000-2000㎡、轻奢餐饮300-500㎡、快餐100-500㎡，楼层1-3楼均可（酒店和轻奢餐饮需考虑周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野）；休闲娱乐：美容300-1000㎡、美发50-80㎡、奶茶店20-100㎡、咖啡店200-300㎡（创咖500-800㎡），1楼最佳；健身房1000-2000㎡、书吧50-150㎡，可以放在二楼。酒店：五星级30000㎡以上（独栋最佳）、商务、快捷酒店3000㎡以上。园区工业地产空间适配与业态组合的国际案例对美国尔湾新城、新加坡维一科技园区两个成功案例的产业、空间规划及产业和空间的适配性进行分析可以发现，尽管国内外的各类园区发展模式有所差异，但产业与空间良好的适配性对于园区的成功具有重要作用，不难发现两个案例的成功，均是通过富有战略性的宏观产业规划，富有人情味的中观空间规划，和具有很强实操性的适配性战术动作，通过宏观、中观、微观三个层面保障园区的经营理念具有较强的科学合理性，最终使得园区健康、有序的运作。美国尔湾新城产业与空间适配性尔湾位于美国加利福尼亚州西南部橘郡中部，主要居民是中上阶层家庭。尔湾总面积180.5平方公里，据2010年人口普查，总人口212,375人，拉丁裔占一成，亚太裔占近四成，其中多为华裔、韩裔。尔湾平均家庭年收入为92663美元。尔湾区位图及总平面图尔湾市良好的生态环境和居住环境为高新技术产业的入驻和发展创造了基础条件；自1964年尔湾市的首个城市规划发布开始，每一次城市的规划建设都充分考虑的产业与空间的适配性，主要体现在两个方面：宏观上，土地资源的使用充分考虑人口、资源和环境的长期均衡发展；微观上，产业布局与基础设施建设充分考虑空间布局上的适配性。主要体现在：尔湾产业与空间适配图1、土地规划合理配比总体布局方面，尔湾土地利用突出了其保护生态环境原则，整个区域超过50%用地被用于自然保护区永久保护起来，工业用地占比 20.4%，住宅用地占比15.1%，配套设施用地占比10%，商业用地占比4.7%，工业用地、住宅用地、其他用地比例为4:3.1:2.9，基本符合433配比，总体适配性符合运营需求。2、城市功能与产业布局相互协调具体而言，其产业功能围绕机场、高速公路及加州大学等功能区布局，新城门户位于机场附近，这里布局了全球最大的研发科技中心，用于展示新城的城市形象；新城的产业发展路径则依托高速公路布局，主要布局汽车设计、生物技术、计算机软硬件等产业制造功能，便于让进城客流对新城各类产业有充分而全面的了解与认知；新城的产业研究机构则集中布局于加州大学周边，形成新城的科研集群，是新城客厅所在；新城的窗口则布局于商业中心区，周边集聚了70%的甲级写字楼，高楼林立，可俯瞰整个新城，窗口形象突出；新城的阳台、盆景则依托邻里中心布局，形成6个区域邻里中心，为企业和居民服务。美国尔湾凭借其良好的城市管理和高品质的生活环境，吸引了大量高新技术企业和高素质科技人才队伍，8,000个企业聚集于此，包括汽车设计，生物医药、时尚设计、电脑晶片制造、软件和游戏、法律财务专业服务等高附加值产业。代表企业有Broadcom电子芯片公司、福特（Ford）汽车西岸设计中心、BenQ美国公司、Vizio公司、Getac美国分公司、New Health（新贺斯）实验室与工厂等，这些企业创造了17万个工作岗位。因此，尔湾被誉为“科技海岸”，也是美国新兴的创业中心。（二）新加坡纬一科技园区纬一科技园区位于新加坡西南的波那维斯达（Buona Vista）地铁站附近，占地面积200公顷，距离CBD约20分钟车程，周边有荷兰村、科学园、新加坡国立大学、国大医院等。2000年，新加坡提出了集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，大力发展知识密集型产业，纬一科技城由此开始兴建。按照新加坡政府的发展规划，纬一科技园区建设周期为15至20年，耗资150亿新加坡元。科技城的发展定位为“通过产业导入而形成的综合性现代服务区”，希望实现科技城建设从“研发新区”到“产业新城”的角色转变，打造新型产业发展服务平台和生产力孵化基地，推动新加坡向知识型社会转型。新加坡的城市化水平较高，基础设施配套齐全。在仅2平方公里的土地上建设产城一体化的项目，规划与建设具有更高的技术难度，通过产业体系与空间体系的研究，发现纬一科技园区的产业与空间具有极佳的适配性。主要体现在：纬一科技园区产业与空间适配图1、土地规划合理配比总体布局方面，纬一科技园区采用生活、工作、娱乐、学习一体化的理念，现代化办公、综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境，土地利用率越来越高，功能越来越多样化，其中工业用地占比42%，住宅用地占比33%，配套设施用地占25%，工业用地、住宅用地、其他用地比例为4:3.5:2.7，与理想比例433比较接近，总体适配性良好。2、一体化的产业与基础设施空间布局具体而言，其产业功能靠近地铁站点、北部高速公路、新加坡国立大学等功能区布局，园区门户位于北部地铁站点，这里布局了亚洲世界级的生物医药研究中心，用于展示园区的产业形象；园区的产业发展路径则依托北部高速公路布局，主要布局生物医药、信息通讯、资讯传媒等产业制造功能，便于让城市居民对园区特色产业有充分而全面的了解与认知；园区的产业研究机构则集中布局于新加坡国立大学南侧，形成园区的科研集群，是园区客厅所在；园区的窗口则布局于中部商业区，周边集聚了22栋的甲级写字楼，高楼林立，可俯瞰整个园区，窗口形象突出；园区的阳台、盆景则依托邻里中心布局，形成3个区域邻里中心，为企业和居民服务。新加坡纬一科技园区依托政府强力支持，聚焦生命科学、信息科技、资讯传媒为三大主导产业，大量世界著名企业与研究机构入驻科技城，英国最大制药公司葛兰素史克（GlaxoSmithKline，简称GSK）亚洲新总部，癌症科学研究院（Cancer Science Institute of Singapore，简称CSI）、阿斯利康（AstraZeneca）和拜耳先灵医药（Bayer Schering Pharma）等均已入驻。如文章得到您的认可，希望您看完后分享到“朋友圈”或者点一下右下角的“在看”，以示鼓励，谢谢。2023年4月14日—4月18日 （14日全天报到） 杭州市 2023年4月21日—4月25日 （21日全天报到） 郑州市 2023年04月14日—04月17日 西安市（14日全天报到）2023年04月21日—04月24日 长沙市（21日全天报到）2023年05月12日—05月15日 重庆市（12日全天报到）2023年05月26日—05月29日 郑州市（26日全天报到）2023年06月16日—06月19日 合肥市（16日全天报到）2023年06月23日—06月26日 青岛市（23日全天报到）课程详询及报名电话：13260379488 白老师 （同微）新形势下业主方项目总控管理提升与EPC工程总承包项目管理实践及风险控制专题新版《清单计价标准》亮点分析、操作解读、工程结算痛点破解及盈利创效实战专题培训当前经济新常态形势下建筑企业的危机处理及风控管理专题培训班（中国建设教育协会）建设项目“危大工程”暨全过程安全管理与风险防范地方政府项目谋划包装、合规融资与债务化解实务操作高级研修班新时期盘活存量资产扩大有效投资政策解读及基础设施REITs项目申报实务操作全面注册制时代背景下资本（股权）运作模式与操作实务新时期EOD与片区综合开发项目谋划包装及实务操作高级研修班学习贯彻党的二十大精神，高质量发展背景下地方政府项目谋划包装、合规融资与债务化解实务操作新形势下城市更新及片区综合开发项目谋划与实务操作政府采购全流程实务解析与风险管控专题培训班国企合规采购、数智赋能与管理提升暨招投标采购全流程实务