DCF估值模型是否考虑投资性房地产和长期股权投资
研究DCF估值时，发现3个问题：
1、模型在计算折旧、折耗及摊销（DD&A）和资本性支出（FCInv）时，没有囊括投资性房地产和长期股权投资。
2、模型在计算经营活动现金流（OCF）时，需要在净利润的基础上调整DD&A、资产减值损失，同样没有考虑投资性房地产和长期股权投资的影响。
3、模型在计算财务费用时，需要通过现金缺口计算短期借款当期的增减，以便计算短期借款产生的利息费用，而短期借款的缺口需要通过货币资金、经营活动/投资活动/筹资活动现金流来计算，投资性房地产和长期股权投资被放进了“长期投资”中。
p.s. 投资活动现金流量=短期投资+资本支出+长期投资+其他长期资产+公允价值变动收益+投资收益
我尝试从模型的角度去思考：FCFF是企业产生的、满足再投资后、不影响公司生存发展的前提下，可以分配给企业资本供应者（股东和债权人）最大的现金金额。而投资性房地产和长期股权投资，投资与否，不影响企业的生存发展，即并非从“经营”的角度出发。
假设一家PCB企业，生产印制电路板才是主营业务，但是花费了1000w，购置了房屋并用于出租。支出的1000w不是企业生存发展所必需的支出，不花费这笔钱，并不会影响企业的日常经营。而收取的租金，也不是和主营业务相关的收入。
再假设一种极端情况，因为技术替代，企业生产的PCB全部被市场淘汰，企业的现金全部用来购置房屋，而净利润全部来自于出租房屋所带来的租金。
第0年年末购置房屋1000w，10年使用权，每年计提折旧100w，其他业务成本100w。每年出租租金150w，其他业务收入150w。每年净利润50w，假设税率为0，FCFF=EBIT*(1-T)+DD&A-FCInv-WCInv
(1)考虑投资性房地产和长期股权投资的情况：
第0年FCFF=0+0-1000-0=-1000
第1年FCFF=50+100-0-0=150
第10年FCFF=50+100-0-0=150
各年现金流折现求和，第0年年末现值280w
(2)不考虑投资性房地产和长期股权投资的情况：
第0年FCFF=0+0-0-0=0
第1年FCFF=50+0-0-0=50
第10年FCFF=50+0-0-0=50
这时突然发现，结果出乎我们意料，原本以为第2种计算口径更贴近现实情况，然而结果显示第1种计算结果更保守。这时就涉及到另一个问题：EBIT
模型中EBIT是通过净利润+所得税费用+财务费用反推得到的，另一种观点认为EBIT反映的是企业主营核心业务的经营成功，直接由主营业务收入-主营业务成本，这样第2中计算口径就变为了：
第10年FCFF=0+0-0-0=0
各年现金流折现求和，第0年年末现值0w
这样计算结果就更符合前面我们关于FCFF的讨论，一家PCB企业，却没有PCB相关业务，那它以FCFF的视角，企业价值就等于零了。