片区开发相关分类及收益。
一、片区开发概述区域性综合开发项目在实践中也称片区综合开发或园区综合开发项目，根据功能划分片区常见类型包括新城片区、工业片区、文旅片区、产城融合片区、科创片区等。在我国目前的法规政策中对其尚无明确的定义，一般来说，是指针对有一定规模、相对成片的区域进行综合性的规划、建设、运营和管理，包括一级土地开发、二级物业开发以及三级片区运营。（1）土地一级开发收益来源主要为土地的增值收益，指土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保证基金、教育资金、农田水利资金等约定款项后的收益。（2）二级物业开发是指经过土地招拍挂，获得物业开发权，在土地上建设商业、住宅、酒店、工业厂房等设施，主要通过房地产开发与销售实现盈利。（3）三级片区运营指学校、医院、交通、园林、场馆、水电燃气热力等公建项目运营，工业厂房出租、物业管理等产业园区运营，房屋出租、车库出租、商业楼宇、购物中心等租赁以及物业管理，旅游、商业酒店运营等经营管理的内容。挖掘片区收入点是开发策划阶段工作的重点，如何快速产生收益也是保证项目顺利实施的关键因素。下面简要介绍三种典型片区类型以及分析其主要收益来源。二、新城片区新城片区一般位于老城区周边或依托公共交通枢纽如地铁、公交、高铁等站点开发建设，主要用来承接城市发展外溢人口以及有改善居住环境需求的人群。片区特点是需要进行土地一级整理以及大量基础设施和公用配套设施建设。与老城区拆建项目相比，此类片区拆迁量占比相对较低，随着基础设施和配套设施的完善，土地升值潜力较大。这类项目的收入来源主要分为三部分，分别是土地出让金收入、使用者付费收入以及税收收入。土地出让金收入主要以出让住宅、商业、商住用地为主，是该类片区的最主要收入来源。其次还包括片区内的使用者付费，例如污水厂、垃圾厂、停车场、充电桩等，通过水费、物业费、停车费等形式收取，最后还有开发过程中的建安税收，和部分产业税收。三、工业片区工业片区一般为预先划定一定范围的土地并先行规划，专供工业项目设置使用的地区，一般位于城市边缘且交通便利的区域。工业片区的建设是促进工业发展的一种有效手段，可有效降低基础设施建设及使用成本，向社会提供大量就业岗位，刺激当地经济发展。它的特点是也需要进行大规模基础设施建设，但此外还需要建设标准化工业厂房及工业配套建设，来满足企业导入和产业发展的需求。片区内以工业用地为主，也会配套部分住宅和商业用地，来满足片区内基本的办公生活需求。这类项目的收入来源同样分为三部分，分别是税收收入、土地出让金收入、使用者付费收入。与新城片区不同，通过企业导入以及产业发展，工业片区主要的收入来源是产业税收收入。而工业片区中大量可出让土地为工业用地，出让单价较低，土地出让金收入占比较低。工业片区内的使用者付费项目收入，如水电燃气费等，按照工业项目取费标准收费，该部分收入也是片区内重要的收入来源。工业片区类项目一般难以依靠土地出让快速产生大量收入填补前期投资缺口，但在未来的几十年运营期中会产生较为稳定且持续的现金流，这就意味着工业片区的开发过程更需要合理安排投资进度，实现片区可持续性发展。四、文旅片区文旅片区主要是依托城市群形成的休闲旅游度假体系，依托生态区、生活区、文化区或者核心景区，形成旅游休闲业态和产品的聚集，包括城市街区、乡村社区，形成城乡空间体系中的休闲度假旅游功能区。文旅片区是一个相对宽泛的地理空间，不一定四至皆清和独立完整，地域跨界行政跨区不影响形成旅游片区的功能。此类片区的旅游休闲功能突出，有充盈的业态和各类企业群，有旅游+，也有+旅游，但不是专属旅游区，而是生产、生活、生态功能区的重合。(参阅：《马牧青：生活化场景是最动人的风景》)文旅片区的开发特点是不仅需要大量资金投资建设旅游景点，还需要大量广告营销费用打造知名度，运营期间需要对设施进行运营维护，同时景区存在淡旺季之分，项目投资回收期比较长。此类项目的收入来源大部分为门票收入、景区付费体验项目收入、景点文创周边产品销售等直接收入。但对于城市发展来说，文旅片区项目建设有利于吸引大量外来人流，游客通行、住宿、消费等均可增加当地税收，并可带动周边土地价格升值，能够打造地区名片，提高城市知名度，促进当地第三产业发展，优化产业结构。