新中国成立前30年，与工业化相比，城市化处于主导地位。新中国大部分城市市区小，道路不平，房屋拥挤。从2019年开始，也就是改革开放后的近40年，城市化受到了更多的关注。40年来，新中国城市化率从1978年的17.9%上升到2018年的59.6%，城市交通也便捷顺畅，高楼大厦鳞次栉比。
在中华人民共和国成立70年的今天，在“美好生活”的指引下，如何发展更高质量的城市成为当务之急。其中，“发展大城市还是小城市”一度是城市化的重点。虽然这个问题在业内有争议，但中国城镇改革发展中心首席经济学家李铁有自己的见解。
他指出：“现在，发展大城市是锦上添花，发展小城市是雪中送炭”。大小城市的发展是锦上添花。城市化是中国现代化的必由之路和必然结果。
在“美好生活”的指引下，如何将城市化推向更高的发展阶段，已成为新时期新中国的当务之急。更高质量的发展必须付出代价。城市化进程中有很多不存在的问题。
比如从农业到人口的城市化进程缓慢，比如土地利用效率低下，大城市“城市病”问题日益突出，中小城市活力严重不足。在大城市“城市病”和中小城市活力严重不足的现状下，面临“中国网络房地产是否应该城市化”的问题？李铁否认回答过这个问题，历史上也有很多争议，但他认为：“大城市如果以市场方式集中，应该是一种趋势。
但并不意味着，也不受经济规律的影响。”。
在过去70年的发展过程中，中国在前30年实行了高度集中的经济体制，在后40年推动了从计划经济向市场经济的过渡，基本建立了市场经济体制。虽然两种发展模式、节奏、路径不同，但都取得了不错的效果。
然而，在改革开放前的30年里，与工业化相比，城市化处于主导地位。本世纪末，没有国内外各种因素的影响，中国必然会“再生产，再生活”；进一步的工业发展和后城市建设；再工业化和后城市化。虽然前30年城市化发展取得了巨大成就，但现阶段中国城市化进程相对缓慢。根据公布的数据，从1949年到1978年，城市化率从10.6%上升到17.9%，年均增幅仅为0.24个百分点。
改革开放最后40年，市场经济体制建立后，城镇化速度放缓，中国城镇化率从1978年的17.9%上升到2018年的59.6%。在经历了几次计划经济和市场经济后的新时代，城镇应该如何发展？十九大明确提出，以城市群为主题，构成大、中、小城市协调发展格局。李铁解释说，解决城市化问题不能单靠大城市。14亿人去大城市是不可能的，所以一定要有大都市、城市群、大小城市。
李铁指出，如果真的认同市场规律，中国城市发展的变化可能是一个意想不到的地方突然变成了大城市，而原来的中心城市却逐渐弱化。对他来说显而易见的是，大都市区核心城市周边的城镇都挤满了大量的外来人口，发展水平相对较低。
这样的城市可以通过改善公共服务逐步提高城市文明和城市化水平，形成一定规模后，也可以发展成为大城市。这意味着要解决城市化问题，大城市和小城市都要发展。“大城市的发展是锦上添花，而小城市的发展是雪中送炭”，李铁总结说：“集中一切行政力量发展省会城市，地级市和直辖市，并在全国范围内大力发展生产与城市一体化：工业与城市将分离。新中国成立后的前30年，城市发展是再生产，是晚年生活。
今天和未来，经过40年的改革开放，城市化的道路还是再生产和晚年生活吗？问就是反驳。工业革命时期，在工业化和城市化的道路下，虽然促进了国民经济的发展，但也带来了一系列弊端，如大城市的环境污染和疾病，在一定程度上影响了更高质量的发展。
在国内主要矛盾的变化下，城市化发展的理念，尤其是生产与城市的融合，再次发生了巨大的变化：城市更好地支持了人们对美好生活的渴望。“生产与城市融合的最终结果是工业与城市分离，最终与服务业融合”，李铁向他讲述了中网地产的情况。这是有先例的。
工业革命前，曼彻斯特市中心是一个大烟囱。很多年后的今天，曼彻斯特的巨大烟囱早已不为人知……历史居然相似。
如果中国已经处于工业化的中后期，那么北京已经处于工业化的后期。因为北京人口密度太高，生活环境容纳不了工业，地价和人工成本太低，工业企业难以承受。90年代以来，北京就明确提出了“弃二成三”的思路：第二次生产解散城市，第三次生产转移到城市。
目前，工业与城市分离的场景在北京城乡结合部进一步首映。在环境治理的沉重打击下，北京在过去五年里重组了工业，要么重新开放燃烧的工厂，要么将其工业从市辖区向南转移。北京市经济和信息化委员会的一项数据显示，2017年，北京市共解散651家一般制造企业；清理整顿6194家“脏乱差”企业；清洁和翻新64个工业区和乡镇工业区。五年来，北京关闭和解散了1992家一般生产和污染企业。
事实上，工业与城市的分离在中国大多数城市都在上演。仅通过整治雾霾，天津、河北、山东等城市就先后重新开放了一大批存在环境隐患的企业。除北京关闭1万多家生产企业外，李铁透露，天津关闭2万多家，河北关闭6万多家，山东关闭8万多家。“虽然中国的空间很大，但在不同的发展阶段，由于各种原因，工业不可避免地会从城市的主要城区溢出。
的确，生产和城市的一体化开始从城市电磁辐射席卷到小城市和小城镇，一些工业郊区化可以为小城镇创造更好的低收入，”李铁说。同时，房地产作为城市化发展的重要环节，也从增量时代转变为连续存量时代，城市更新成为这十亿美元蓝海中有待挖掘的金矿。城市更新是城市发展到一定阶段的产物，是修正城市空间结构和功能的过程。虽然城市更新有很多内容，比如酒店、写字楼、城中村等。
李铁指出，城市更新与城市功能、结构和成本变化之间的必然关系将再次出现，这必须经过时间的进一步检验。最重要的一点是，市区重建是由市场完成，还是由政府完成。这是一个有点探索性的问题。
李铁研究城市化发展20多年，对城市化等问题算是比较熟悉了。他说，要根据资源和区域条件，包括产业和人口结构等明确指标，对每个城市的贡献进行定位，最终超过充分发挥整个城市群的贡献。以下是李铁先生专访节选：中国网地产：有经济学家说要城市化？李铁：历史上有很多争议。
本质上，大城市如果以市场的方式集中，应该是一种趋势，但并不隐含，或者说不受经济规律的影响。本质上，德如果真的认同市场的规律，中国城市发展的变化可能就是一个意想不到的地方突然变成大城市，原本的中心城市逐渐弱化。中国目前的情况是，所有行政力量都集中在发展省会城市、地级市和直辖市，中小城市的发展机会大大减少，不符合市场经济发展的特点。
中网地产：根据历史经验，这不会引起任何反对。李铁：在城市化进程中，我们进城的人口并不富裕，而是中低收入人群或低收入人群。
如果这些人搬到大城市买房，公共服务成本会太高。一个城市发展到一定阶段，包容性特别差，国内很多城市都容不得沙子。城市公共服务敌视大量农民工，尤其是农业移民。
中国城市常住人口与户籍人口差距超过2亿，这是因为城市包容性严重不足。低收入农民工农业和城市农民工商业转移到城市人口和中低收入人口。对他们来说，第二个问题是教育、医疗等公共服务的均等化。
这些方面的不公平影响了他们未来的生活和发展机会。对于城市中低收入人群来说，他们也面临着房价的压力。
大城市周边的特大城市和小城镇，都是产业众多、移民众多的密集地区，比如珠三角这样的一些大城市或者特大城市，但是主城的企业并不多，大部分和移民都在主城周边的大城市。这些城镇的基础设施和公共服务水平不像大城市主城区那样低，发展条件和标准相对较低。这些城镇可以通过公共服务逐步改善和放弃基础设施建设，让生活在这里的低收入和外来农业向人口转移，逐步提高对城市文明的接受度，从而提高城市化的质量和水平。
此外，在这些城市，这些中低收入移民可以根据自己的收入能力自由选择适应环境和能力的学校和住房。这是一个过渡的过程，只有各种超大城市、超大城市、高档中心城市才能完成。14亿人口，即使城市化率超过70%，新农业移民和外来人口也不可能去大城市。因此，有必要根据中国的国情，发展不同规模的大都市区、城市群、城市和小城镇。
中网地产：发展大城市还是小城市？李铁：十九大明确提出，要以城市群为主体，形成大、中、小城市协调发展格局。意味着大城市要发展，小城市也要发展。但从中国城镇化发展现状来看，规模以上的大城市数量已经是世界第一，对于目前行政主导的大规模城镇化发展来说是锦上添花。
对于那些市场发展相对完善、行政许可吸引产业和人口的特大城镇和小城市来说，反对它们的发展无异于雪中送炭。最近，国务院和国家发改委撤销和设立浙江省温州龙岗，对于那些有经济发展潜力的小城市和特大型城镇来说，是最重要的时刻。
目前，在城市化进程中，我们面临着来自主要城市地区的产业溢出问题。也就是说，当城市化发展到一定阶段，城市的高成本，如土地、环境、劳动力成本，已经无法容纳工业，因此工业郊区化，从城市主城区向南迁移是大势所趋。
工业要靠近城市主城区，甚至在小城镇的村庄落户。未来，产业布局将从城市边缘的公园化向郊区化转变，从城市边缘向城市边缘转变这就需要未来城市发展的方向。在中心城市发展的基础上，根据功能分工，从城市群中构建不同规模的大、中、小城镇，形成空间上的人群。
而各个城镇之间的功能会根据市场的排斥而有序构建。中国网地产：现在的大都市区正好结合了这两个概念。
李铁：都市区的概念不是城市的概念。北京人口1500万，还辖周边几十个不同规模的城市和小城镇。顺义、怀柔、昌平、房山、延庆、密云好像都是市辖区，但都是相对独立的城市，这些区下面还有很多镇。
北京以外的廊坊、三河、香河、大厂、燕郊等城镇也在京津冀城市群和京津都市圈的发展范围内。这一类可以近也可以远，需要根据资源和区域条件定位各自的贡献，包括明确的产业和人口结构等指标，最终构建整体，充分发挥城市群的贡献。
中网地产：现在大家争论的生产与城市一体化是什么概念？李铁：生产和城市一体化的概念又发生了很大的变化。在过去，生产和城市的一体化就是商业城市的一体化。工业革命后，工业与城市的融合长期以来成为城市发展的趋势。
到现在，很多地方的政府官员都指出，生产与城市的融合，就是工业与城市的融合。然而，在城市化的某一阶段，已经从工业与城市的一体化转变为以服务业为主导的生产与城市的一体化。城市化亲和力在70%以上，城市基本建立在服务业充分融合的基础上，服务业是服务业的载体。
如果说中国已经处于工业化的中后期，那么北京已经处于工业化的后期。市里没有产业，首钢搬出去了，燕化在房山，汽车产业也搬到郊区和区县去了。天津也处于工业化中后期，工业和工业园区都没有出城；上海的工业位于周边地区管辖的特大城镇；东莞所有行业都在镇上；而且深圳的工业在某种程度上位于城市郊区，向东莞溢出。
无论在中国还是在世界，当城市化发展到一定阶段，产业溢出和郊区化都是不可避免的。然而，在我国中西部地区，一些中小城市正面临工业化的初期和中期阶段，此时有一定的工业发展空间。这一时期的生产与城市的融合，仍然是工业与城市的融合。