抵押和买卖不破租赁那个优先
承租权本为债权，根据民法物权优于债权的一般原理，抵押权作为担保物权，似应优先于承租权。
但法律为了保护处于弱势地位的承租人，维护社会秩序的稳定，特规定了买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，使得承租权这一债权取得了优先于物权的特殊地位。
2011年9月14日，代某与工行某支行签订《个人购房借款合同》，约定代某向该行借款47万元用于购买位于某区的A房屋一套，贷款期限为240个月， 以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为上浮10%确定;若代某有连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息，工行某支行有权宣布合同项下未偿还借款立即到期，要求代某立即清偿所欠全部贷款本金、利息及其它费用。
工行某支行多次催收未果，遂向法院提起诉讼。
法院依法对该抵押房屋进行了带租约拍卖，均因无人竞拍而流标，其中第三次拍卖中拍卖公司出具的流标报告注明标的物租期较长、租金偏低系无人报名参与竞买的重要原因。
对于在接下来的变卖程序中，能否对本案抵押房屋除去租赁权进行变卖，存在以下两种不同的意见。
第一种意见认为，“买卖不破租赁”，是《合同法》二百二十九条、《民通意见》119条确立的一项旨在保护承租人租赁权的重要原则，赋予了租赁权相对于物权的优先地位。
在 中，虽是执行法院在推动整个评估、拍卖、变卖程序的进行，但房屋买卖的实质并未改变，“买卖不破租赁”的原则在司法拍卖中应当同样适用，不得因拍卖而损害善意的承租人的利益。
为保证变价能够成功，本案中法院应当裁定除去租赁权后对抵押房屋进行变卖。根据《物权法》第一百八十七条之规定，以 的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
登记不仅是抵押权设立的必要条件，同时也具有公示的效力。
抵押一经登记，抵押财产的相关利害关系人就能够知晓且应当知晓该项权利的设立。
三、对于抵押权与租赁权的处理，执行中应当注意权利的“平衡”
强制除去拍卖财产上的租赁权往往会引发承租人的怠于配合或激烈反抗，加大执行工作的难度和成本。
因而当两项权利并存时，应当注意处理好二者间的平衡。
抵押权设立优先，并不意味着拍卖抵押财产时对其上的租赁权要一概除去。
同时根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定，拍卖财产上原有的租赁权一般不因拍卖而消灭，只有在该权利继续存在于拍卖财产上，对在抵押权的实现有影响时，法院方才应当依法将其除去后进行拍卖。
故在承租人不妨碍抵押权的实现，租赁关系的存在对抵押财产的价值或变现(实际上有时租赁关系的存在反而可能为抵押财产带来增值)不产生任何不利影响的情况下，除去租赁权既不应该亦无必要，此时应当对抵押财产进行带租拍卖并支持承租人的优先购买权。
综上所述，具体到本案而言，法院对代某所有的抵押房产进行带租约拍卖并无不妥。
但当租期较长、租金偏低明显成为了影响抵押物的价值和变价的重要因素时，租赁权的存在对抵押权的实现实际上已构成了不利影响，在此情况下法院应当裁定除去这一妨碍再继续对抵押房产进行变卖。
Q A首先，需要了解租赁二十年的租金是否缴纳，如果没有，你可以按照索要租金，如果缴纳，这种情况不符合市场规律，八成是虚假合同，你可以起诉确认租赁协议无效。
Q A你好，建议进行详细描述。