美国物业小区的管理制度
第三，聘请或解聘物业管理公司及提供各种其它服务的服务提供者；
第十三，在法律允许定额范围内，行使任何对业主协会的管理和运作是必要的和适当的其他权力。物业小区业主协会的组织机构一般是由：业主大会、业主协会的管理委员会和业主协会的专门委员会构成。
（一）业主大会
专门委员会的成员有利于业主的参与，有利于提高管委会的工作效率和有利于管维护做出正确的决策。
四、有关业主协会治理的法律与法律文件
业主协会是法律和合同的产物。
美国各州的物业产权法的内容大概可以分成三部分：第一部分是总则和定义部分；第二部分是关于小区的设立、变更和终止；第三部分是关于物业小区的管理制度，即业主协会该如何治理。
有关业主协会治理的法律文件，是指设立和治理物业小区的合同或契约性质的法律文件。
包括设立物业小区的总协议书，业主协会章程和业主协会的各种决议。
这些契约性文件统称物业小区或业主协会的治理文件。
这些治理文件的主要作用包括：界定业主协会和业主相互之间的权利和义务；在业主和业主协会之间建立一种具有法律约束力的权利义务关系；确定业主协会的决策机制和保障其资金来源的机制；确定必要的内部规则和标准，以达到保护业主和业主协会在法律上的权利或权力，有利于物业的保值，并创造一个和谐的生活环境。
设立物业小区的总协议书，也成为物业小区业主转让契书，或称为主契书。
这也是业主协会最主要的，也是最根本的治理文件，其主要作用包括：第一，规定和界定小区中专有部分与全体业主共有部分的范围和界限；第二，确立业主与业主之间以及业主与业主协会之间相互的法律关系，以利于物业小区的管理、维护并保障小区的资金来源；第三，对物业小区专有部分和共有部分的使用作必要的规定，以避免业主在使用过程中发生冲突，保障物业小区生活的和谐；第四，规定或确定业主的组织结构和治理的基本框架；第五，规定或确立通过向业主收取管理费和共同之处分担费，来解决业主协会资金来源的财务收费机制；第六，规定物业小区如何实现由开发商控制到由业主控制的过渡。
开发商在售楼的时候，必须向消费者提供能够一份设立物业小区总协议书及其附件。
凡认可或接受物业小区总协议书条款，并与开发商签订房屋买卖合同的购房者，便在法律上自动成为设立物业小区总协议书及其附件的缔约方或签约方。
未经购房者同意，开发商不得对物业小区总协议书和附件进行任何修改。
当开发商将全部的房屋出售完毕之后，设立物业小区总协议书及其附件便成为物业小区内全体业主之间的主协议书或合同。
全体业主有权根据法律规定的程序和设立物业小区总协议书所规定的程序，对设立物业小区总协议书作必要的修改。
美国所有州的区分物业产权法规定，物业小区总平面图与房屋单元平面图及剖面图，必须作为物业小区总协议书的附件，与物业小区总协议书一并送当地不动产的登记机关备案并办理登记手续之后，开发商才能对外销售。
这些平面图和剖面图的作用就是界定业主对物业产权。
美国各州的区分所有产权法规定，在开发商对外销售之前，必须完成设立业主协会的一切法律手续，包括编制业主协会的章称，在业主协会由开发商控制过渡到由业主控制之后，业主可以根据法律来修改章程。
业主协会管委会的决议，是一种固定格式的提案或者建议，经管委会正式审议并通过后，成为有约束力的文件。
一般来说，小区内管委会的决议有四种：政策性决议，一般对业主的权利义务产生影响；行政性决议，涉及业主协会的内部运作；特别决议，一般来说是管委会针对某一具体情况所作的具体决策；一般性决议，涉及业主协会某些例行的事务。
五、业主的权利和义务
（一）业主的权利
业主的一般性权利，包括业主对房屋单元的占有、使用、收益和处分的权利；业主在业主协会享有的成员权；业主享有免费使用小区共有部分的权利；业主、业主的家庭成员及邀请的客人有权使用小区的共有部分及娱乐设施。
业主的选举权和被选举权包括：凡进行委员会成员的选举，业主有权提前60天收到选举日期的通知，同时可邮寄送达，也可以由选举委员会派人送达。
业主有权在选举日前至少提前40天，以书面方式提名作为管委会成员的候选人。
如果自己提名自己作为管委会的候选人，至少应当在选举日之前35天提交自己的简历或作为候选人的其他人的资料。
业主有权至少提前14天收到选举大会的正式通知，包括各候选人的资料，通知可邮寄送达，也可以由管委会派人送达。
如果候选人的人数超过了管委会规定的人数，选举应当采取不记名投票表决的方式。
如果管委会的人数没有达到规定的管委会人数，所有的候选人全部自动当选，不再进行投票表决。
投票表决权包括：出席业主大会并根据设立物业小区总协议书及业主协会章程规定的程序审议并表决通过对设立物业小区总协议书及业主协会章程的修改。
出席业主大会，审议并通过物业小区年度预算方案。
修改房屋单元业主对小区共有部分所享有的共有产权份额的投票表决权。
如果业主本人不能亲自到场表决，可以授权他人到会并代表自己行使表决权。
业主有权在业主大会上投票，以简单多数表决通过撤销任何一名管委会成员，也有权与半数以上的业主达成书面协议，撤销任何一名管委会成员。
有关参加会议和及时得到会议通知方面的权利。
业主有权列席物业小区管委会会议，但因法律诉讼管委会听取律师有关法律意见的会议除外。
业主有权提前48小时得到物业小区管委会召开管委会会议的通知，会议通知应当张贴在物业小区内的通知栏或其他明显的位置。
凡是物业小区管委会召开讨论专项收费问题或修改房屋单元使用规划的问题，业主有权至少提前14日收到会议通知。
业主有权至少提前14日收到召开业主大会的通知，包括大会的议程。
凡是召集表决通过物业小区年度预算方案的业主大会，业主有权至少提前14日受到大会的通知，包括待审议的年度预算方案。
业主有权按照业主协会规定的程序在业主大会和管委会的会议上发表自己的意见和看法。
业主有权对管委会会议和业主大会进行录音和录像。
凡因违反设立物业小区总协议书和业主协会章程的规定而遭到罚款处理的业主，有权向物业小区管委会申辩。
对管委会和业主协会的监督权：业主有权了解业主协会在过去12个月的财务状况和资金使用情况。
业主有权受到审议小区预算方案的业主大会的书面通知，包括管委会建议的预算方案草案。
业主有权监督业主协会制定的规则查阅业主协会的各种档案或资料，包括财务档案或资料。
如果业主协会遇到法律诉讼可能是业主协会承担民事责任，业主有权收到有关诉讼的通知。
如果业主协会未能补充管委会成员，而管委会成员达不到法定的人数，业主有权向法院提起法律诉讼。
业主和业主协会的某些纠纷，可以采取仲裁或调解的方式解决，但是必须以业主自愿为前提。
如果业主协会、小区管委会或其他业主违反与物业小区的规定或物业小区法律问津的规定，并给业主造成损害的，业主有权提起法律诉讼，要求赔偿损失或要求法院制止侵权行为。
（二）业主的义务
业主有义务按照物业产权法的规定和设立物业小区总协议书的规定,分担物业小区的共同支出，即交纳管理费用。
不按时缴纳费用的，业主协会有权对其房屋单元设定法定抵押权，并有权根据法律的规定，将其房屋单元拍卖，优先受偿。
业主在使用小区共有部分时，不得妨害和损害其他业主使用共有部分的权利。
业主有义务在下列情况下，允许业主协会授权的人员在合理的时候进入到房屋单元：一是对共有部分进行维护和修理；二是采取必要措施方式给共有部分或其他单元造成损害；三是按照设立小区总协议书规定的要求对房屋单元进行维护。
业主在装修自己房屋时，不得对共有部分的安全性和完好性造成不利的影响。
业主有义务遵守区分所有物业产权法及设立物业小区总协议书、业主协会章程及业主协会制定的各种内部规定。
六、美国物业小区必须购买的保险
物业小区业主协会及管委会最为重要的管理职责之一，是物业小区的风险管理。
小区共有部分财产保险所报的风险，是建筑物及附属设施和设备的直接毁损，包括火灾保险和自然灾害保险。
由于房屋单元和整个楼房在结构上是连为一体的，因而小区共有部分财产保险的范围包括房屋单元的墙体和楼板。
如果发生保险事故，使房屋单元的墙体和楼板毁损，应属于索赔的范围，但是房屋单元内的动产和业主对房屋进行的装修除外。
在美国物业小区的总协议书表明，通常均要求该项保险的赔偿金，只能用于小区建筑物及各种附属设施和设备的修复。
如果达到规定的数量的业主不同意修复，按照业主在区分小区共有部分中所占有的共有产权的份额，将保险赔偿金分配给每一个业主。
如果全体业主同意修复，但是保险赔偿金不足以支付全部的修复费用，则应当按照业主在小区共有部分中所占有的公有产权份额，补齐不足的部分。
在美国物业小区购买的保险当中，一般财产保险的保费最高，保费在业主缴纳的管理费中也占有明显的比重。
据《芝加哥商报》报道，在“9·11”恐怖袭击之后，由于担心发生恐怖袭击活动，2002年物业小区的财产保费增加40%—100%。
其中，高层住宅楼的保费增幅最大，芝加哥豪华高层物业小区的保费由原来的15万美元增加到100万美元之上，由于物业小区保安措施加强及保费的提高，2002年美国物业小区的管理费比2001年提高了20%。
根据美国和其他国家的法律，凡是在私人所有的不动产范围内发生的意外事故，责任原则是“谁的财产，谁负责”。
如果在物业小区共有部分的范围内发生意外事故，例如小区电梯或者游泳池地面有水造成人员滑倒摔伤，小区内的全体业主必须对此承担共同的赔偿责任。
因此，美国的业主协会为小区的为业主和业主协会购买了统一的意外事故责任保险。
所报的风险包括在小区共有部分发生的以及共有部分使用和维护过程中引起的人身伤亡或者财产损失。
物业小区管委会成员在履行其职责的过程中，可能发生民事赔偿责任的风险，大概有如下几方面的问题：因被指控诽谤他人而引起的民事责任；因管理不当造成损失而引起的民事责任；因决策失误而引起的民事责任；因审查账目或财务记录不细致或疏忽而引起的民事责任；在签订正式法律文件时，因为审查不严所引起的民事责任；因违反物业小区整理文件的规定而引起的民事责任；因为疏忽有关法律的规定或要求而引起的民事责任。
因为存在上述种种可能发生的问题，所以美国各州都要求物业管理委员会的成员强制性的保险，即使在个别的州没有要求，小区业主协会一般也都主动地为其购买此类民事责任保险。
购买此类保险的目的就是要在管委会成员不受其在代表业主协会履行职责的过程中，由于行为不当或疏忽而引起的法律诉讼伤害。
经过多年的司法实践，美国法院总结或创造了一种称之为“商业判断原则”的审判原则。
根据这一原则，如果管委会被起诉，美国法院一般只调查管委会是否履行了受托诚信义务，是否具有应有的谨慎。
原告承担证明管委会为不当行为的举证责任。
管委会只要能够证明其履行了受托诚信义务，法院便不追究管委会的责任。