行业经济毕业论文reits概念辨析及国际运行借鉴
信托在法律上的定义是指以资产为核心、信任为基础、委托为方式的信用
委托和受托行为。
根据信托投资形式的不同,信托分为资金信托和财产信托两类
(本文只谈后者)。
由此从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人、信托投
资公司遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地
产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。
在实际操作中，继 20 世纪 90 年代末的信托行业整顿后，资金信托形式的
房地产信托随着"一法两规"( ，
《信托法》《信托投资公司管理办法》和《信托投
资公司资金信托管理暂行办法》)的出台，自 2003 年起再度迅猛发展。
仅 2003
年全国发行房地产信托融资项目近 70 个，房地产信托资金的数额超过 50 亿元。
目前大多数房地产资金信托计划均是由信托投资公司与房地产开发企业合作，针
对某一特定项目定向发行，并将信托资金以入股或贷款(特别是短期的"过桥"
贷款)的形式投入该项目作为开发资金。
2、房地产投资基金
投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信
托关系的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专
家运作和管理，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以实现预定的投资目的
的投资组织、投资机构和投资制度。
投资基金制度的基础是现代信托机制，是信
托在商事领域得到运用和发展的一种财产管理制度，具备信托的一般要素和法律
因此从本质上看，房地产投资基金应当被视为房地产信托的一种特殊形式。
也正因为如此，房地产投资基金相对于房地产信托具有其自身的特点，在
房地产开发融资中能够发挥更大的作用。
首先，区别于针对某一项目定向发行的
房地产信托产品，房地产投资资金一般采取组合投资形式，其资产不仅分散在不
同的房地产开发项目上，而且往往同时通过直接投资开发项目、购买抵押贷款证
券等方式进行投资。
其次，作为信托的一种特殊形式，投资基金不仅具有特定的
组织结构和运营机制，而且形成了一套相对独立而成型的制度体系，包括产权制
度、资本制度、法人治理制度、经营制度、内部管理制度和市场退出制度，同时
在美国等投资基金发展相对成熟的国家中，这些制度往往以法律的形式得到确
定，保证了基金操作的规范和高效。
3、房地产投资信托--REITs
REITs 最早的定义为"有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份
所组成的非公司组织"。
由此将 REITs 明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相
关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
此后，伴随着税法的衍变，
REITs 在美国经历了数次重大的调整，同时 REITs 在各国推广的过程中也存在许
多差异，但都没有改变 REITs 作为房地产投资基金中一种形式的本质。
不过 REITs
与一般的房地产投资基金有显著区别:REITs 通常可以获得一定的税收优惠，但
需要满足一定的设立条件等。
通过上述分析，我们可以认识到房地产投资基金本质上是信托中房地产资
金信托的一种特殊形式， REITs 是房地产投资基金中的一个分支，是在满足法
律中特定条件后依法建立的特殊的房地产投资资金。
因此，房地产信托、房地产
产业投资基金和 REITs 之间是一种逐步细化的关系，后者属于前者，但更有其独
二、通过 REITs 融资的优势
REITs 不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选
择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有
先天的优势。
首先，因为 REITs 一般是由
专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科
学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营
管理上大降低了投资风险。
其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各
种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。
最后，由于 REITs 投资于房地产,可
获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。
国，投资房地产的基金年平均收益率可达 6.7%，远远高于银行存款的收益，而
且其风险却要小于一般的股票。
对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs 是以股权形式的投资，不
会增加企业的债务负担。
如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，
财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷
款;同时，由于 REITs 的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产
企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目
三、REITs 国际运行模式的比较
房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于 20
世纪 60 年代的美国。
20 世纪 60 年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成
了初步成熟的房地产证券化模式。
进入 20 世纪 80 年代之后，房地产证券化得到
了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。
年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方
香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许
借款不超过持有房地产价值的 45%。
REITs 像其它金融产品一样，必须符合美国 1933 年的《证券投资法》和各州的
相关法律，而税法则规定了 REITs 能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释
为什么了美国 REITs 在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税
香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)
颁布了《房地产投资信托基金守则》，对 REITs 的设立条件、组织结构、从业人
员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。
香港在很大程度上借鉴
了美国 REITs 的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地
产管理公司和信托管理人提供专业服务。
按《房地产投资信托基金守则》规定，香港 REITs 每年必须将不低于 90%
的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。
尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国
家对 REITs 的收入分配都有要求，但是这些国家对 REITs 的分配要求与税收条款
相联系，尤其是美国的 REITs 发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是
避免双重征税的需要。
香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的 REITs
必须交纳地产税，REITs 面临公司资本利得和地产税的双重征税。
香港采用的是
比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规
定外,《房地产投资信托基金守则》对 REITs 结构中的各参与方的资格和责任等
方面作了非常严格的规定。
可见，美国的 REITs 是始终围绕着税法来发展的,其 REITs 的起源有明显
的税收优惠特征;而香港对 REITs 的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，
而是通过专项的立法、修改投资、 对
信托等有关法律或新建法令， REITs 的结构、
投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特
征，因而可以说香港的 REITs 是发展是专项法规型，这种模式对控制 REITs 这类
新产品的风险有积极的作用。
美国的 REITs 的发展非常迎合市场的要求， 其
所以可以说非常市场化， REITs
市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体
系;而由于 REITs 在香港的发展历史较短，所以 REITs 的形成仅仅是在各个专项
法规要求的规范框架内，因而 REITs 在香港也没有形成由市场环境所致的结构上
四、我国建立 REITs 应采取的措施
1、加快相关政策和法律法规制定
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产
业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证
和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、
理性地发展。
要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》《投资基金
法》是远远不够的。
必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配
备一些其他的相关法规。
首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金
发展的《投资公司法》《投资顾问法》等法规。
其次，还可制定一些房地产投资
信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。
使我国的房地
产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。
另外，还需对目前的税法进行
改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
2、加快房地产信托专门人才的培养
加快、加强 REITs 的人才培养。
发展 REITs 需要尽快建立起一支既精通业
务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。
一个专业的房地产
信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵
敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资;同时这种专业机构或专业人
员也是证券市场上的分析家。
加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支
既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。
同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师
等服务型人才的队伍建设。
从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或
受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大
多数受托人必须是"独立"的。
借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信
托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展
计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造
一种环境或制度， 对
尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致， REITs 的发
展就显得非常关键。
另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理
者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利
益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大
限度地防范风险。
《房地产融资理论与实务》
陈怡、彭岩: ，中国建筑工业出版社 2005 年
《REITs--中国房地产企业直接融资的新渠道》
车春鹏: ，载《建筑经
济》2006 年 8 月。
李健飞:《美国房地产信托基金研究及对我国的启示》，载《国际金融
研究》2005 年 1 月。