孟宪生：从法律人视角看物业费
物业费问题是业主以及服务管理者都绕不过去的问题，也是很多小区业主与物业公司争议的焦点问题。在实践中，物业费、物业管理费、物业服务费往往被混用。从法律的精确性来讲，这个概念不能被混用，应当清晰。物业费问题是随着城镇住房体制改革以及城市化进程而产生并发展的。随着社会的发展，社会实践的积累，人们对物业费的认识也更加清晰和完善。不同时期的法律法规，也必然会打上当时的烙印。今天，在我们考察社会发展与法律完备的过程时，必须依据立足现实，面向未来，科学、规范地解读和运用法律指导我们的社会实践，这样才能不会被时代所抛弃。一、物业费《物业管理条例》颁布实施在2003年，当时，我国的建筑物区分所有制度尚未建立，物业管理条例从服务合同关系角度规范了物业企业对房屋建筑物的管理以及相关服务，因此将物业费定位于物业服务费。随着城市化加快以及物业管理实践的展开，人们逐步开始认识到物业费的本质。从物业费的法理基础与实际用途来看，物业费应当是物业管理费而不是物业服务费。物业管理费是业主共同养护、维修物业，保障其正常运转的费用，其中包括业主共有部位日常修理费、共有设备维护费、保洁保安费、公用水电费、绿化养护费、组织管理费、服务酬金等。在这些开支中，物业企业所得的酬金只占极少部分。显然，这是对业主共有部位、共有设施实施管理的必要开支。所以，业主应交纳的不是物业服务费，而是物业管理费。《物权法》及最高院司法解释用“物业费”而没有采用“物业服务费”正是基于此种原因。《物业管理条例》第七条第五项规定：“(五)按时交纳物业服务费用”的义务。第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。二、服务费还是管理费鉴于《物业管理条例》规范物业服务企业的服务行为是主要物业管理形式以及物业收费模式分为酬金制与包干制两种，有必要对物业费进行分类。笔者认为，包干制物业服务收费可定义为物业服务费，而酬金制物业费应定位为物业管理费。业主自管或者信托模式下的物业费应定性为物业管理费。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。”第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。三、物业费就其权利属性而言，是业主的共同财产物业费归属问题是物业费纠纷的一个重要焦点，就物业费本质来讲，物业费是业主归集的费用，在对外支付之前，应属于业主共有。部分小区实行包干制的，物业费是物业公司的服务收费，是物业公司的业主收入，依法归物业公司所有。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”《物业服务收费管理办法》第十二条规定：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。”物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。来源于：现代快报